Mediante sentencia de la Sala de Casación Civil del TSJ Nº560 de fecha 30 de septiembre del 2025, la Sala ratifica el criterio de que el arrendatario al aceptar las condiciones del contrato de arrendamiento, solo asumen que tiene el uso y goce del inmueble, por ende, no podría nunca tener el animus domini del inmueble para detentar la posesión legítima del mismo, por tanto, no tendría cualidad para intentar una acción interdictal contra un acto perturbatorio, aduciendo lo siguiente:
«Del análisis de las actas procesales, específicamente del libelo de la demanda, se verifica que el objeto de la pretensión es cesar la perturbación y el sabotaje al servicio eléctrico del local comercial.
Asimismo, la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda hizo oposición a la misma y señaló la falta de cualidad de los demandantes para intentar la acción interdictal de amparo por perturbación, por cuanto los mismos no tienen posesión legítima sobre el bien inmueble.
Ahora bien, antes de entrar a dilucidar si hay o no cualidad para intentar la acción interdictal de amparo por perturbación, estima la Sala necesario comprobar si existe posesión legítima y con ello determinar si tiene cualidad para intentar la demanda.
Ahora bien, para intentar la acción de interdicto de amparo, se discute de una posesión legítima, tal como lo establece el artículo 782 del Código Civil “Quien encontrándose por más de un año en la posesión legítima de un inmueble…”
El artículo 782 del Código Civil, señala que:
“…Quien encontrándose por más de un año en la posesión legítima de un inmueble, de un derecho real, o de una universalidad de muebles, es perturbado en ella, puede, dentro del año, a contar desde la perturbación, pedir que se le mantenga en dicha posesión.
El poseedor precario puede intentar esta acción en nombre y en interés del que posee, a quien le es facultativo intervenir en el juicio.
En caso de una posesión por menor tiempo; el poseedor no tiene esta acción sino contra el no poseedor o contra quien lo fuere por un tiempo más breve….”
El artículo 782 del Código Civil, hace referencia a la protección posesoria y más aun al interdicto de amparo, para poder establecer la protección posesoria es necesario comprender la definición de posesión.
Al respecto, conforme a lo dispuesto en el artículo 772 eiusdem, para que exista posesión legítima es necesario que la misma sea “…continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y con intención de tener la cosa como suya propia…”.
En tal sentido para poder demandar, es decir, tener legitimación activa en estos casos se debe cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 771 del Código Civil, tener la posesión legítima (animus de dueño), sin embargo, podríamos hablar también de poseedor precario que es aquella persona que tiene la cosa en nombre de otro, como por ejemplo, un arrendatario o un depositario, que aunque no sea el poseedor con ánimo de dueño, el artículo le permite intentar la acción en nombre y en interés del verdadero poseedor y puede intervenir en el juicio siempre que sea en nombre y en intereses del verdadero poseedor.
Precisado lo anterior, la Sala estima necesario verificar lo contenido en el contrato de arrendamiento consignado por la parte querellante junto al libelo de la demanda, la cual se encuentra a los folios 20 al 22 de la pieza 1 del expediente, la cual se observa lo siguiente:
“…Entre la empresa ADMINISTRADORA MARA, sociedad de este domicilio inscrita por ante el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico (sic), en fecha dieciséis de julio de dos mil dos (16/07/2002), anotada bajo el Nº 8, Tomo 3-A, representada en este acto por su Presidente el ciudadano ANISS FANDY ATIE, Venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Calabozo del Estado (sic) Guárico y titular de la Cédula de Identidad No. V- 6.140.506, debidamente autorizado para este acto según consta en la cláusula décima octava del Documento Constitutivo que sirve a su vez de Estatutos Sociales de la citada compañía, quien en lo sucesivo y a los solos efectos del presente Contrato se denominará LA ARRENDADORA, por una parte, y por la otra, la empresa MOINAZA SPORT sociedad anónima de este domicilio inscrita por ante el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Guárico, en fecha treinta y uno de julio de dos mil catorce (31/07/2014), anotada bajo el Nº 12, Tomo 12-A, representada en este acto por su Presidente el ciudadano DOUGLAS RAMON BARRIOS, Venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Calabozo del Estado (sic) Guárico y titular de la Cédula de Identidad No. V- 10.269.176, quien en lo sucesivo y a los mismos efectos se denominara «LA ARRENDATARIA«, se ha convenido en celebrar, el presente Contrato de Arrendamiento el cual se regirá por las cláusulas siguientes:
PRIMERA: OBJETO: «LA ARRENDADORA» da en arrendamiento a «LA ARRENDATARIA«, un local identificado con el Nro. 4, con un área a arrendar de Setenta y un metros cuadrados (71 mts2), ubicado en la planta baja del CENTRO COMERCIAL PASAJE FANDY, antes edificio MARA, en la carrera 12, entre calle 6 y 7, el centro, en la ciudad de Calabozo, Estado (sic) Guárico, el cual nos pertenece según documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Distrito Miranda del Estado Guárico, en fecha seis (6) de diciembre de 2000, bajo el número treinta y uno (31), Folio doscientos tres (203) al folio doscientos catorce (214), protocolo primero.
SEGUNDA: DESTINO DEL INMUEBLE: «LA ARRENDATARIA» se obliga a utilizar EL LOCAL, objeto del presente Contrato, única y exclusivamente para el establecimiento de una tienda de compra, venta, distribución al mayor y detal de ropa para damas, caballeros, niños y accesorios en general. Es entendido, que el uso de EL LOCAL para fines distintos al mencionado dará derecho a «LA ARRENDADORA» a dar por resuelto y terminado de pleno derecho este Contrato.
TERCERA:- VIGENCIA DEL CONTRATO: El presente Contrato tendrá una duración de (1) años (sic), Comenzando el día primero de enero de dos mil quince (01/01/2015), y terminando día treinta y uno de diciembre de dos mil quince (31/12/2015). Este contrato siempre será a tiempo determinado y en consecuencia nunca procederá la renovación automática. Para celebración de un nuevo contrato arrendaticio, vencido el mismo, las partes deberán manifestar, en todo caso por escrito y en forma conjunta, dicha voluntad dentro del plazo de sesenta (60) días continuos que preceden al vencimiento; la falta de lleno de este requisito deberá tenerse, en todo caso, como manifestación de voluntad de las partes de dar por terminado el presente contrato a la fecha de vencimiento del contrato y en consecuencia surge la obligación de «LA ARRENDATARIA” de hacer entrega inmediata del inmueble arrendado totalmente desocupado y solvente en el pago de las pensiones arrendaticias y el de los servicios públicos o privados de que haya hecho uso del inmueble, sin perjuicio de lo establecido en la clausula penal de esta contrato.
CUARTA: -CANON DE ARRENDAMIENTO: «LA ARRENDATARIA» se compromete a cancelar a «LA ARRENDADORA«, por concepto de canon de arrendamiento mensual de EL INMUEBLE, la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMO (Bs. 8.000,00), suma que será cancelada a «LA ARRENDADORA” por mensualidades anticipadas y consecutivas en la cuenta corriente Nro. 0102-0336-88-0000156459, del Banco de Venezuela, a nombre de Juan Pablo Fandy, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mensualidad, asimismo «LA ARRENDATARIA» expresamente conviene con «LA ARRENDADORA» en cancelarle, por concepto de demora en el pago oportuno del canon de arrendamiento, el equivalente al (1.5%) uno coma cinco por ciento del canon de arrendamiento mensual por cada día de retraso en el pago. La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, dará derecho a «LA ARRENDADORA» a dar por resuelto de pleno derecho este Contrato y hace perder a «LA ARRENDATARIA» el beneficio del plazo. Convienen también, que dicho canon se incrementará anualmente.
QUINTA: -CONSERVACIÓN Y DEVOLUCIÓN DEL INMUEBLE: «LA ARRENDATARIA» declara que recibe EL INMUEBLE, objeto del presente contrato, en buen estado de aseo, conservación y mantenimiento, obligándose a devolverlo en el mismo estado en que lo recibe salvo el normal deterioro que fuere causado por el buen uso de las cosas conforme a lo usual o que los mismos hayan perecido o se hayan deteriorado por vetustez o fuerza mayor.
SEXTA: -SERVICIOS: Serán por cuenta de «LA ARRENDADORA los pagos por concepto de derecho de frente de EL INMUEBLE arrendado y por cuenta de «EL ARRENDATARIO» los gastos por concepto de condominio, servicio telefónico, energía eléctrica, aseo urbano, o cualesquiera otros servicios públicos o privados a ella imputable, no teniendo “LA ARRENDATARIA” derecho alguno a reclamar a “LA ARRENDADORA” en caso de suspensión de estos servicios ocasionados por el incumplimiento en los pagos por la falta de suministro de los mismos o avería u otra causa por parte de los organismos de los cuales depende su prestación. Asimismo, “LA ARRENDATARIA” se compromete en mantener los servicios solventes durante la vigencia de esta Contrato, entregando los respectivos recibos cancelados cuando así lo exija «LA ARRENDADORA”.
SÉPTIMA: -NO TRANSFERENCIA: El presente Contrato se considera rigurosamente celebrado «INTUITO PERSONAE» y, en consecuencia, «LA ARRENDATARIA» no podrá ceder ni traspasar la totalidad o parte del mismo, ni subarrendar en forma total o parcial EL INMUEBLE objeto de este Contrato, sin el previo consentimiento, dado por escrito, por «LA ARRENDADORA«. Asimismo, «LA ARRENDADORA» no reconocerá como inquilino a ninguna otra persona que las ya señaladas para ocupar EL INMUEBLE, por lo que se entiende que la falta de cumplimiento de esta cláusula dará derecho a «LA ARRENDADORA» a dar por resuelto de pleno derecho este Contrato, en cualquier momento, y a exigir compensación por los daños y perjuicios del caso, quedando obligada «LA ARRENDATARIA» a dejar totalmente desocupado EL INMUEBLE objeto de este Contrato. La violación de esta cláusula, aunque fuese por un largo periodo de tiempo, en ningún caso constituirá un derecho adquirido para «LA ARRENDATARIA» o para cualquier ilegitimo ocupante.
OCTAVA: -MODIFICACIONES Y MEJORAS: LA ARRENDATARIA, previa autorización expresa de «LA ARRENDADORA» dada por escrito, podrá realizar modificaciones, mejoras o bienhechurías de cualquier naturaleza a EL INMUEBLE. En caso de que dichas bienhechurias, mejoras o modificaciones se realicen, quedarán en beneficio de EL INMUEBLE. Sin embargo, es entendido que en el caso de que «LA ARRENDADORA» decida no quedarse con las bienhechurias o mejoras realizadas dentro de EL INMUEBLE arrendado, «LA ARRENDATARIA» deberá reponer EL INMUEBLE al estado en que originalmente lo recibió.
NOVENA: -REPARACIONES: Serán de la exclusiva cuenta y a cargo de «LA ARRENDATARIA» las reparaciones menores y locativas que requiera EL INMUEBLE arrendado durante la vigencia de este contrato. A tales efectos se entenderá por reparación menor aquellas que no excedan del treinta y cinco por ciento (35%) del canon de arrendamiento mensual. Serán por cuenta de «LA ARRENDADORA» las reparaciones mayores que requiera EL INMUEBLE, siendo entendido que «LA ARRENDADORA» no estará obligada a realizar la reparación mayor, si la causa que ha dado origen a ella, es consecuencia de reparaciones menores no ejecutadas o de la inadecuada o inoportuna ejecución de las mismas, o cuando ella sea consecuencia de actos u omisiones intencionales de «LA ARRENDATARIA», quién sera responsable de los perjuicios que ocasione su negligencia. En caso de cualquier novedad daños o indicio de que EL INMUEBLE requiera de alguna reparación mayor, «LA ARRENDATARIA» deberá darle aviso escrito a «LA ARRENDADORA» con la mayor urgencia, quedando «LA ARRENDADORA» obligado a iniciar los trabajos de reparación a la brevedad del caso, y durante la ejecución de éstos, «LA ARRENDATARIA» deberá tolerar la obra aunque ésta sea molesta o que durante la misma se vea privada de una parte de EL INMUEBLE. Sin embargo, si la reparación mayor dura más de veinte (20) días «LA ARRENDATARIA» tendrá derecho, a una disminución del canon de arrendamiento mensual en proporción del tiempo y de la parte de EL INMUEBLE que «LA ARRENDATARIA» se vea privada. Si la obra es de tal naturaleza que impida el uso de EL INMUEBLE, «LA ARRENDATARIA» tendrá derecho, según las circunstancias, a solicitar a «LA ARRENDADORA» la resolución anticipada del contrato. «LA ARRENDATARIA» declara conocer EL INMUEBLE que se le da en arrendamiento y manifiesta haber comprobado que el mismo se encuentra en buen estado de uso, conservación y funcionamiento.
DÉCIMA: -CLÁUSULA PENAL: «LA ARRENDATARIA» expresamente conviene con «LA ARRENDADORA» en cancelarle, por concepto de daños y perjuicios, el equivalente a un día y medio (1.5) del canon de arrendamiento mensual por cada día de retraso en la entrega de EL INMUEBLE a «LA ARRENDADORA», debidamente desocupado de bienes y personas, a la fecha de vencimiento del término fijo del presente contrato o de las prórrogas, si las hubiere.
DÉCIMA PRIMERA: –RESPONSABILIDADES: «LA ARRENDADORA» no será en ningún caso responsable por las pérdidas, daños y perjuicios que sufran «LA ARRENDATARIA» o las personas que habiten o laboren en EL INMUEBLE arrendado, por motivo de inundación, ya sea por lluvia, por desbordamiento de quebradas, ríos, o por ruptura de algún tubo y conducto de aguas blancas o negras, ni tampoco en caso de ruina, deterioro, hurtos, incendios, terremotos, temblor, disturbios, saqueos, o cualquier otra circunstancia por caso fortuito, fuerza mayor o vandalismo. (…)..”.
De la precedente transcripción, se evidencia que efectivamente existe a los folios 20 al 22 de la primera pieza del expediente, un contrato de arrendamiento entre la arrendadora empresa Administradora Mara, representada en ese momento por su presidente Aniss Fandy Atie y la empresa Moinaza Sport representada por su presidente Douglas Ramón Barrios, quien es el arrendatario, se desprende en su clausula tercera que dicho contrato tuvo una duración de un (1) año, contados desde el 1° de enero de 2015 hasta el 31 de diciembre del mismo año, que fue a tiempo determinado y que “nunca procederá una renovación automática” de igual forma señala que a falta de una manifestación escrita de la renovación de un nuevo contrato, se tendrá como la voluntad de las parte de dar por terminado el mismo y la arrendataria tiene la obligación de hacer entrega de inmediato del bien arrendado totalmente desocupado y solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, entre otras cosas.
Al respecto, observa la Sala, que en el libelo de la demanda que cursa a los folios 1 al 9 de la pieza 1 del expediente, la parte querellante aduce que hasta el día 21 de marzo de 2023, fecha de presentación del escrito, el contrato se encontraba vigente, sin embargo, de la revisión de las actas, específicamente de la clausula tercera del contrato que el mismo tendría una duración de un (1) año desde el 1° de enero 2015 hasta el 31 de diciembre del mismo año, además sin ánimo de renovación, lo que quiere decir, que el contrato de arrendamiento no se encuentra vigente, lo que significa que el arrendador ya no está en la obligación de permitir el uso del mismo y el arrendatario se convierte en un ocupante sin título legal.
Así tenemos que, denuncia el formalizante que el juez de alzada determinó que en la presente acción el querellante por tener un contrato de arrendamiento ya era poseedor legítimo y en consecuencia podía intentar la acción de interdicto de amparo por perturbación, sin embargo, el juez de alzada no se paseo por el argumento de que un contrato de arrendamiento, por su naturaleza jurídica, establece una relación de tenencia entre el arrendador y el arrendatario, donde este último reconoce un dominio ajeno sobre el bien inmueble. En este sentido, el arrendamiento no es un título valor de dominio ni confiere la posesión legítima en los términos que exige el artículo 772 del Código Civil, para la adquisición de derechos reales.
La posesión legítima, según la legislación venezolana, se caracteriza por ser pública, pacífica, ininterrumpida y con ánimo de dueño. Un arrendatario, al firmar un contrato de alquiler, reconoce explícitamente que no es el propietario del inmueble y que su ocupación es temporal y derivada de un acuerdo contractual, lo que le impide actuar con animus domini, más aun cuando de las actas de determinó que el contrato ya estaba vencido. Por lo tanto, cualquier intento de un arrendatario de alegar posesión legítima basándose únicamente en un contrato de arrendamiento sería improcedente, ya que este documento lo que prueba es justamente lo contrario, la sola detentación del bien en nombre de otro.
En definitiva, si bien el contrato de arrendamiento otorga al arrendatario el derecho al uso y goce del inmueble, no le confiere ni le permite justificar la posesión legítima necesaria intentar la querella interdictal de amparo.
En consecuencia, y de acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos, la Sala declara con lugar el recurso de casación interpuesto por la parte querellada y en consecuencia sin lugar la querella de interdicto de amparo».
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