La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) ha emitido una sentencia de revisión constitucional (N° 1570 del 15 de octubre de 2025) que marca un precedente fundamental en el ámbito de la Prescripción Adquisitiva (Usucapión). Esta decisión reitera que para la adquisición de la propiedad por este medio es indispensable la existencia de una posesión legítima, siendo el elemento central el ánimo de dueño (ánimus dominí).
El fallo anula una sentencia de alzada que había declarado con lugar una Usucapión, al determinar que la posesión de los demandantes no era con ánimo de dueño, sino una posesión precaria derivada de una autorización contractual.
El caso se centró en una demanda de prescripción adquisitiva sobre un inmueble (Edificio Las Terrazas), en la que la parte propietaria alegó la falta de cualidad activa de los demandantes, ya que estos no poseían la cosa como suya propia.
La defensa del propietario promovió pruebas documentales que el Juzgado Superior silenciara, a saber:
- Compromiso de Compraventa (1978): Donde la sociedad mercantil Inversora Germano Venezolana se identificó como «LA PROPIETARIA» y el codemandante Dietrich Jost Veit Kirch como «EL ADQUIRIENTE».
- Autorización de Ocupación (1981): Documento posterior donde la propietaria autorizó la ocupación del inmueble, identificando al codemandante como «EL OCUPANTE». Esta autorización se dio bajo la condición de que el ocupante otorgara el documento definitivo de compraventa y pagara el precio convenido, una vez solventada la situación legal del edificio.
El TSJ concluyó que el acto de ocupación fue ejecutado con autorización expresa del propietario, lo cual demostraba de manera evidente que el ocupante nunca tuvo ánimo de dueño sobre el inmueble.
La Sala Constitucional determinó que el Juzgado Superior incurrió en graves vicios al decidir el caso:
- Silencio de Pruebas: El Juez de Alzada silenció las pruebas documentales que demostraban la existencia de un compromiso de compraventa y una autorización de ocupación. Al no considerar que la posesión se originó por autorización, ignoró que esta no era a título de dueño.
- Incongruencia Omisiva: El Juzgado Superior omitió analizar el alegato de la parte demandada sobre la autorización que viciaba la posesión, lo que vulneró el principio de exhaustividad.
El TSJ recordó que la valoración arbitraria o el silencio de pruebas determinantes constituye una violación directa de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, específicamente los artículos 26 y 49, al vulnerar el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva.
La Sala Constitucional actuó para restablecer el orden público constitucional:
- Principio Fundamental: El TSJ reiteró que «el poseedor precario no puede por su propia voluntad convertirse en poseedor legítimo; los que poseen por otro jamás pueden prescribir en su propio nombre».
- Incompatibilidad de Figuras: Resulta improcedente la Usucapión en el marco de una negociación de compraventa, ya que la Usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad, mientras que la compraventa es un modo derivativo.
- Sentencia Final: La Sala declaró HA LUGAR la solicitud de revisión , ANULÓ la sentencia del Juzgado Superior , y declaró INADMISIBLE la demanda de prescripción adquisitiva por falta de cualidad activa de los demandantes.
Esta sentencia es vital para proteger a los propietarios de inmuebles que, por razones contractuales o de buena fe, permiten la ocupación de sus bienes, evitando que dicha tolerancia se convierta en un título para la Usucapión.
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El fallo del TSJ enfatiza que el silencio de pruebas y la valoración arbitraria son vicios que vulneran la Constitución, en particular el derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva.
El conflicto se originó en una demanda de prescripción adquisitiva sobre una parcela de terreno y el edificio construido sobre ella («Las Terrazas»). La parte demandante alegaba poseer el inmueble por más de veinte (20) años, cumpliendo con los requisitos de la posesión legítima (continua, ininterrumpida, pacífica, pública y con ánimo de dueño).
Sin embargo, la parte propietaria (Inversora Germano Venezolana, C.A.) alegó la falta de cualidad activa de los demandantes, ya que su posesión no era con ánimo de dueño (ánimus dominí), sino por autorización o condición contractual. Para demostrar esto, promovió pruebas documentales que el Juzgado Superior presuntamente silenció:
- Compromiso de Compraventa de 1978: Documento donde el codemandante Dietrich Jost Veit Kirch se denomina “EL ADQUIRIENTE” y la empresa se identifica como “LA PROPIETARIA”.
- Documento de Ocupación de 1981: Contrato donde se autoriza la ocupación del apartamento, pero se condiciona a la posterior firma del documento de compraventa y pago del precio, lo que evidencia que el ocupante (“EL OCUPANTE”) no tenía ánimo de dueño, sino la detentación por autorización de la constructora/propietaria.
La Sala Constitucional determinó que el Juzgado Superior cometió un grave error al desechar el alegato de falta de cualidad, incurriendo en los siguientes vicios:
- Silencio de Pruebas Determinantes: El Juez de Alzada omitió la valoración de los contratos que demostraban la existencia de una relación contractual previa y una posesión precaria (por autorización) y no legítima (con ánimo de dueño).
- Incongruencia Omisiva: El Juzgado Superior no analizó el alegato de que los demandantes tenían la posesión del inmueble por autorización de la propietaria, lo que necesariamente habría llevado a la conclusión de que eran poseedores precarios y no poseedores legítimos.
- Vulneración del Orden Público: Al no atender la falta de cualidad (legitimación ad causam), el juez permitió que una pretensión contraria a la ley tuviera tutela jurídica, lo cual es contrario al orden público constitucional.
El TSJ concluyó que el Juzgado Superior violentó el derecho a la defensa, al debido proceso, y a la tutela judicial efectiva de la propietaria.
- Declaratoria de Nulidad: Se declaró HA LUGAR la solicitud de revisión y se ANULÓ la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto de Caracas.
- Decisión de Fondo: La Sala Constitucional, haciendo uso de sus facultades, no reenvió el expediente, sino que procedió a anular la sentencia y a declarar la INADMISIBILIDAD de la demanda de prescripción adquisitiva por falta de cualidad activa de los demandantes. Esto se debe a que la falta de cualidad es una institución de orden público y es un presupuesto procesal que, una vez verificado, impide el estudio del fondo de la causa.
Esta sentencia reafirma un principio fundamental en materia de Usucapión: «el poseedor precario no puede por su propia voluntad convertirse en poseedor legítimo; los que poseen por otro jamás pueden prescribir en su propio nombre».
La Sala Constitucional actúa como garante de la constitucionalidad al anular un fallo que se apartó de la verdad procesal y de la correcta aplicación de la ley. La posesión que deriva de un contrato de compraventa o de una autorización de ocupación no cumple con el requisito esencial del ánimo de dueño, lo que automáticamente hace inviable la prescripción adquisitiva.
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