En una relación arrendaticia es posible que se den algunas circunstancias que que puedan crear incertidumbres.
Dentro de esos eventos inesperados, vamos a trabajar uno en específico, como lo es el fallecimiento del arrendador.
Ante ese evento, pueden surgirnos las siguientes dudas:
¿Se extingue el contrato? ¿Debe el inquilino desalojar?
En Cedré Soluciones Legales e Inmobiliarias, te explicamos, a la luz de las principales normativas venezolanas aplicables al tema arrendaticio, las implicaciones legales de esta situación.
La respuesta general, es clara y tranquilizadora: la muerte del arrendador no extingue automáticamente la relación arrendaticia. El contrato de arrendamiento, en esencia, es un acto de administración que debe ser respetado por los sucesores del fallecido.
🏠 1. Arrendamiento de Vivienda
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (vigente desde 2011) se enfoca en la protección de la función social de la vivienda y del arrendatario.
- Principio de Continuidad: Esta ley, al igual que el Código Civil, establece la continuidad del contrato. Los herederos del arrendador (sus sucesores universales) asumen los derechos y las obligaciones derivadas del contrato original. El arrendatario tiene el derecho de permanecer en el inmueble, respetando los términos y condiciones previamente acordados.
- Subrogación: Los herederos se subrogan en la posición del arrendador. Esto significa que el arrendatario debe, a partir de la notificación formal de la defunción y la declaración de únicos y universales herederos, pagar los cánones de arrendamiento a los nuevos propietarios (o a su representante legal), quienes están obligados a cumplir con las obligaciones del arrendador original.
- Estabilidad: Esta normativa privilegia la estabilidad del arrendatario de vivienda, por lo que la muerte del arrendador no es causal de terminación de la relación contractual.
🏢 2. Arrendamiento de Uso Comercial
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (vigente desde 2014) rige este tipo de relaciones.
- Principio de Permanencia: En el ámbito comercial, la ley es igualmente protectora del contrato. El artículo 18 de esta normativa establece expresamente que:
💬 «El contenido y vigencia del contrato contentivo de las normas de la relación arrendaticia no sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad o administración del inmueble comercial, salvo que el arrendatario manifestare expresamente y por escrito su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia como consecuencia del cambio de arrendador, caso en el cual podrá invocar la culminación anticipada del plazo del contrato por motivos imputables al arrendador.»
- Transferencia de Propiedad: La muerte del arrendador implica una transferencia de la propiedad a sus herederos. Dado que la norma indica que las condiciones del contrato no se modifican por el cambio de arrendador, los sucesores están legalmente obligados a respetar el plazo y demás condiciones pactadas con el arrendatario comercial.
- Por tanto, la solvencia sucesoral o titulo de herederos únicos y universales puede acreditar a los herederos para cobrar dichos cánones de arrendamiento.
📜 3. Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Régimen Derogado, Pero Aplicable a Contratos Anteriores)
Aunque la Ley de 1999 fue derogada casi totalmente en materia de viviendas y parcialmente en la comercial, es relevante para inmuebles como oficinas de uso no comercial o galpones.
- Criterio General del Derecho Sucesoral: De forma supletoria y como principio general de la ley, el Código Civil Venezolano establece que la herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones del difunto. El derecho de cobro y la obligación de permitir el uso del inmueble son derechos y obligaciones que se transmiten a los herederos.
✅ En Resumen: La Posición del Arrendatario
La posición del arrendatario es sólida ante el fallecimiento de su arrendador en Venezuela, sin importar si el inmueble es para vivienda o uso comercial.
| Aspecto | Arrendamiento de Vivienda | Arrendamiento de Uso Comercial |
| Efecto de la Muerte | La relación continúa. | La relación continúa. |
| Sujeto Obligado | Los herederos (sucesores universales) se subrogan. | Los herederos (nuevos propietarios) deben respetar el contrato. |
| Base Legal Principal | Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. | Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. |
| Obligación del Arrendatario | Pagar el canon a los herederos, una vez notificado el cambio. | Pagar el canon a los herederos, manteniendo las condiciones. |
⚠️ Recomendación Legal
Como arrendatario, al tener conocimiento del fallecimiento, es crucial:
- Informarse sobre quiénes son los herederos legalmente declarados.
- Exigir la formalización del cambio de la parte arrendadora, ya sea por notificación directa de los sucesores o a través de sus abogados.
- No suspender el pago del canon, sino consignarlo a través de un procedimiento judicial de consignación de canon de arrendamiento si existe duda sobre quién debe recibirlo, para evitar incurrir en mora.
En Cedré Soluciones Legales e Inmobiliarias, estamos listos para asesorarte en la correcta transición de estas relaciones, garantizando el cumplimiento de la ley y la protección de tus derechos como arrendatario o como sucesor del arrendador.
¿Te gustaría que profundicemos en el procedimiento de consignación de canon de arrendamiento para el arrendatario en caso de duda sobre a quién pagar el canon?
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