Mediante sentencia N° 000793 del 14/12/2022 la Sala de Casación Civil del TSJ, declaró la simulación de venta realizada sobre un inmueble, al no haberse demostrado el pago de los derechos vendidos, aduciendo lo siguiente:
«Con relación a la acción de simulación, conviene hacer las siguientes precisiones:
Respecto a la acción por simulación, el autor Federico de Castro y Bravo, en su artículo titulado “La Simulación”, sostiene que:
“…la simulación negocial existe cuando se oculta bajo la apariencia de un negocio jurídico normal otro propósito negocial; ya sea éste contrario a la existencia misma (simulación absoluta), ya sea el propio de otro tipo de negocio (simulación relativa). (Castro y Bravo, Federico, “La Simulación”. Separata incluida en la obra “La Simulación en los Actos Jurídicos”, Editorial Jurídica Bolivariana, Segunda Edición, 2003, pág. 29).”
Para Francesco Ferrara, la simulación es:
“…la declaración de un contenido de voluntad no real, emitida conscientemente y de acuerdo entre las partes, para producir con fines de engaño la apariencia de un negocio jurídico que no existe o es distinto de aquel que realmente se ha llegado a cabo». (Ferrara, Francesco, «Simulación De Los Negocios Jurídicos», Madrid, Editorial Revista de Derecho Privado, 1960, pág. 370.).
El autor Nerio Perera Planas, en su obra “Código Civil Venezolano” sostiene lo siguiente:
“…En esta materia se encuentra que el derecho venezolano no sigue un modelo determinado y la orientación ha sido hecha por la doctrina venezolana… Se puede distinguir entre simulación absoluta, cuando las partes fingen haber celebrado un acto que no existe en forma alguna. Y la simulación relativa, cuando se ha realizado un acto determinado, simulándose determinadas condiciones del mismo…”. (Perera Planas, Nerio, “Código Civil Venezolano”, Ediciones Magón, Caracas-Venezuela, 1992, pág. 729).
La Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, en sentencia número 1660, de fecha 2 de noviembre del año 2011 (caso: María Deyanira Martínez Rondón) estableció, que la simulación es:
“…una declaración de voluntad no real, emitida conscientemente y por acuerdo de partes, para producir, con fines de engaño, la apariencia de un negocio jurídico que en verdad no existe o que es distinto del que realmente se ha llevado a cabo.”
De igual forma, esta Sala de Casación Civil en sentencia número 627, de fecha 3 de agosto del año 2007 (caso: Katiuska Coromoto Pirela Carruyo y Otros contra Alexis Ramón Pirela Carruyo), sostuvo lo siguiente:
“…esta Sala desde una sentencia de vieja data, influida por la doctrina tradicional, ha considerado que la simulación radica en la discrepancia entre la voluntad y su declaración, lo que la ha llevado a conceptualizarla como un “acto o contrato en el que existe acuerdo de las partes para dar una declaración de voluntad contraria al designio de sus pensamientos, con el fin de engañar inocuamente, o en perjuicios de la ley o de terceros” (JTR, Vol. IV, t. II, p. 606).
La cita anterior pone de manifiesto, que la doctrina y la jurisprudencia son contestes en afirmar que un acto simulado es una declaración de voluntad no real, emitida conscientemente y por acuerdo de partes, para producir con fines de engaño la apariencia de un negocio jurídico que en verdad no existe o que es distinto del que realmente se ha llevado a cabo.”
Conforme a los criterios doctrinarios y jurisprudenciales supra identificados, se tiene que la acción de simulación se erige como una fórmula nulificatoria cuyo objeto es la declaración de inexistencia del acto jurídico celebrado, por cuanto el negocio no existe o es distinto al que se ha celebrado y su causa es irreal. Por tanto, ante el escenario de simulación absoluta, el negocio jurídico cuestionado no es capaz de producir los efectos deseados al contener un vicio, bien el consentimiento –por cuanto el mismo es falso- o bien la causa –por cuanto no es verdadera-, lo que indefectiblemente tendrá por efecto que el negocio declarado simulado, efectivamente es nulo.
La pretensión del sub iudice, se encuentra direccionada a obtener la inexistencia de dos negocios jurídicos por conducto de la acción de simulación. Así, el actor afirma que los siguientes negocios son simulados: a) Venta autenticada por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, el 12 de enero de 2001, bajo el número 26, tomo 2, y protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, el 26 de abril del año 2017, bajo el número 2017.570, Asiento Registral 1° del inmueble matriculado bajo el número 439.18.8.2.4825, sobre un local distinguido con el número 8, de la planta baja del edificio denominado Conjunto Boulevard Pirineos y Pirineos Suite, con una superficie de cuarenta metros con cuarenta y siete decímetros (40,47 mts2), alinderado de la siguiente manera: NORTE: Pasillo de circulación; SUR: Fachada sur; ESTE: Local número 9 y; OESTE: Local número 7 y; b) Venta del cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad, autenticada ante la Notaría Pública Vigésima Novena de Caracas, del 3 de junio del año 2014, bajo el número 35, tomo 81, folios 111 al 113, sobre un bien inmueble destinado a oficina distinguida con el numero 3, del piso 3, del “Edificio Clemens Nro. 30”, con un área aproximada de sesenta y dos metros con sesenta y cuatro decímetros (62.64 mts2), alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con la fachada norte del inmueble, con núcleo de escaleras y con pasillo de circulación; SUR: Con la fachada sur del inmueble; ESTE: Con fachada este del inmueble el cual es su frente; OESTE: Con la fachada oeste del inmueble.
Pues bien, con relación al inmueble ubicado en el Conjunto Boulevard Pirineos y Pirineos Suite, se observa lo siguiente:
El actor sostiene que siempre fue el administrador de dichos bienes, según se logra desprender del poder de administración consignado en autos, que fue otorgado por la ciudadana Carmen Teresa Chacón, el 5 de agosto del año 2009, en calidad de “propietaria” del local referido supra.
Así las cosas, de las pruebas consignadas en autos esta Sala pudo verificar que la venta del local distinguido con el número 8, de la planta baja del edificio denominado Conjunto Boulevard Pirineos y Pirineos Suite, con una superficie de cuarenta metros con cuarenta y siete decímetros (40,47 mts2), a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, el 12 de enero de 2001 y protocolizada para el año 2017, fue efectuada por la ciudadana Carmen Teresa Chacón, a la ciudadana Rena Romana Ruspantini Chacón, quedando demostrado que dicha ciudadana es la propietaria del inmueble referido. En este sentido, conviene apuntar, que la materialización de las ventas de bienes inmuebles ocurre en la oportunidad que se presenta a los fines de protocolización, ante el respectivo registro inmobiliario de la circunscripción judicial de la localidad donde se encuentre el bien inmueble, tal como ocurrió en el caso de marras.
Establecido lo anterior, esta Sala considera que la expresión señalada en el poder general de administración otorgado al ciudadano Sergio Ruspantini por su madre, donde esta última declaró que era “propietaria” del bien inmueble señalado con anterioridad, no es óbice para sostener que la ciudadana Carmen Teresa Chacón, no tuvo la intención de vender el señalado local comercial, pues, a los efectos de tramitar los arrendamientos sucesivos de los cuales fue objeto el señalado inmueble, debía figurar –como arrendador- la persona que aparecía en el registro inmobiliario como propietaria, a los fines de darle legitimidad al negocio jurídico, pero, se insiste, tal situación no puede o debe tomarse como una posición negativa de traspasar los derechos de propiedad del local comercial mencionado o que la venta realizada por notaría es simulada.
Con relación a la capacidad económica de la compradora hoy demandada, al haber sido un alegato de la parte actora, tenía la carga de acreditar dicha situación, vale decir, tenía el deber insalvable de probar que la demandada no pudo pagar o no pagó el precio señalado en el contrato por el inmueble, bien, promoviendo la prueba de informes a las entidades bancarias donde la demandada poseía o posea cuentas, o bien ante la exhibición de documentos de carácter bancario, de los cuales se pudiese concluir que la demandada no tenía capacidad de pago para la época del negocio cuestionado, lo cual no ocurrió en el presente caso.
Amén a lo anterior, otro de los elementos a probar en los juicios de simulación, es el precio vil o por debajo del monto real del inmueble para el momento del negocio, lo cual, se pudo haber realizado a través de una experticia, cuestión que tampoco ocurrió, por lo cual, ante la escasez probatoria esta Sala en aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debe favorecer al demandado, desestimando la pretensión deducida con relación al presente inmueble Así, se decide.
Con relación al bien inmueble destinado a oficina distinguido con el número 3, del piso 3, del “Edificio Clemens Nro. 30”, se precisa lo siguiente:
Conviene destacar que el señalado inmueble pertenece por partes iguales a las ciudadanas Carmen Teresa Chacón de Ruspantini y Rena Ruspantini Chacón, según se desprende de documento protocolizado el 15 de agosto del año 1997, bajo el número 40, tomo 24, protocolo 1°, ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador, por haberlo adquirido según venta realizada a los ciudadanos Yolanda María Troconis Peraza, José María Troconis Peraza y Félix Troconis Peraza, titulares de las cédulas de identidad números V-1.244.970, V-1.767.184 y V-2.038.979.
Así las cosas, el negocio jurídico cuestionado se encuentra contenido en documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Novena de Caracas, del 3 de junio del año 2014, anotado bajo el número 35, tomo 81, donde se observa la venta que le hiciera Carmen Teresa Chacón de Ruspantini, a la ciudadana Rena Ruspantini, sobre un inmueble ubicado en el Edificio Clemens Nro. 30”, piso 3, número 3, cuyos linderos se dan por reproducidos, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000) –de la época del negocio-, el cual fue pagado con cheques números 71001685 y 01001686, del Banco de Venezuela, del 22 y 28 de mayo del año 2014, respectivamente. Ambos instrumentos financieros se giraron a favor de la ciudadana Carmen Teresa Chacón de la cuenta número 01020221360000292368, cuyo titular es la ciudadana Rena Ruspantini (compradora).
Ahora bien, en el debate probatorio la parte demandada consignó copias simples de instrumentos bancarios distinguidos con los números 71001685 y 01001686, del Banco de Venezuela girados a favor de la ciudadana Carmen Teresa Chacón, con cargo en la cuenta número 01020221360000292368, perteneciente a la ciudadana Rena Ruspantini. Dichos elementos fueron consignados con la finalidad de acreditar el pago sobre el cincuenta por ciento de los derechos de propiedad sobre el referido bien inmueble, sin embargo, tales copias fueron impugnadas por el actor, lo cual, habilitaba a la demandada a realizar las diligencias probatorias pertinentes a los fines de acreditar la veracidad de los pagos alegados, cuestión que no se aprecia en los autos. En este sentido, al no poder verificarse que la ciudadana Rena Ruspantini Chacón, lograra acreditar el pago de los derechos vendidos por su madre sobre el bien inmueble ubicado en el edificio Clemens N° 30, resulta forzoso para esta Sala, declarar la simulación del negocio jurídico cuestionado. Así, se establece.
Conforme a los a razonamientos anteriormente esbozados, esta Sala estimará parcialmente con lugar la pretensión simulatoria de autos, en la parte dispositiva del presente fallo. Así, se decide».
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