TSJ: Venta de inmueble privada es válida

Mediante sentencia N° 000098 del 21/03/2023, la Sala de Casación Civil del TSJ, declaró que los efectos de los contratos de compraventa de inmuebles que no hayan sido protocolizados son válidos, ya que el derecho de propiedad no se adquiere por la protocolización sino por consentimiento de las partes, aduciendo lo siguiente:

«La Sala para decidir observa:

Alega el recurrente que el juez de alzada incurrió en el vicio de falsa aplicación del artículo 1.920, ordinal primero del Código Civil, al declarar sin lugar la presente demanda de partición de comunidad conyugal, con base en que el inmueble cuya supuesta plusvalía se pretende partir, no es propiedad del cónyuge demandado, por cuanto el respectivo documento de compra venta fue autenticado, mas no protocolizado.

Al respecto, el formalizante considera que, de conformidad con el artículo 1.363 eiusdem, no obstante el referido contrato ciertamente es de naturaleza privada, tiene fuerza de ley tanto entre las partes como frente a terceros.

Ahora bien, resulta preciso determinar que la falsa aplicación de una norma jurídica ha sido definida por la doctrina como el vicio que ocurre cuando el juez encuadra de manera errada el supuesto de hecho de una norma jurídica ante situaciones que no se subsumen en ella; en otras palabras, no hay correspondencia entre los hechos y la norma jurídica aplicada al caso en concreto.

Así lo estableció esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 670 de fecha 26 de octubre de 2017, (Caso: Junta de Propietarios de La Comunidad de Propietarios del Centro Plaza contra Inversiones Lubegan S.R.L), en la cual se señaló:



“…la falsa aplicación ocurre cuando un hecho que ha sido establecido por el sentenciador se califica mal y en consecuencia, se subsume en una norma jurídica, la cual no debía regular la situación planteada en el proceso…”.



Ahora bien, la norma cuya falsa aplicación delata la parte demandante recurrente, vale decir, el artículo 1.920, ordinal primero del Código Civil, establece lo siguiente:

“Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…”



De conformidad con el artículo transcrito, todo acto entre vivos, sea a título gratuito, oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca deben ser registrados.

Ahora bien, con el objeto de evidenciar la infracción delatada, la Sala procede a revisar el contenido de la decisión recurrida, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:



“…De la reseña efectuada, se colige que el pronunciamiento de este tribunal se circunscribe a la determinación si la plusvalía o mayor valor adquirido durante la vigencia del vínculo conyugal (…) del inmueble (…) deben ser objeto de partición (…).

(…Omissis…)

(…) En el caso concreto, tenemos que tanto la parte actora, como la demandada, señalan que dicha operación de compraventa, se encuentra ilustrada mediante documento autenticado (…). Así pues, sin descender al análisis sobre la configuración o no del contrato de compraventa, entre las partes que suscriben tal documento, tenemos que éste no ha perdido su naturaleza privada; y, por tanto, sólo sería oponible entre ellos; es decir, entre GONZALO PAZ ERSCHING y GONZALO AMARARTE PAZ PÉREZ, quienes son los obligados de acuerdo a lo declarado. Así se establece.

De ello podemos deducir que mientras no se cumpla con el registro ante funcionario público autorizado para ello, tal documental no ha cumplido con el traslado de propiedad del bien inmueble; y, por tanto, sin adentrarse, como anteriormente se expresó en la configuración o no del contrato de compraventa, sólo crea una expectativa en cabeza del ciudadano GONZALO PAZ ERSCHING. Por tanto, mal podría considerarse, a los efectos de la partición, como bien propio o no de dicho ciudadano, pues el titular de la propiedad, según lo existente en autos, es el ciudadano GONZALO AMARARTE PAZ PÉREZ. Así se establece.

Ahora bien, siendo que en el caso de marras, la parte actora solicitó la partición de la plusvalía generada en dicho inmueble durante el curso de la comunidad de gananciales que existió entre ella y su cónyuge, ciudadano GONZALO PAZ ERSCHING, y siendo que, hasta ahora, dicho ciudadano no es propietario del inmueble, mal podría ordenarse a un tercero ajeno al juicio procediese a partir el supuesto mayor valor que adquirió dicho bien durante el curso de una comunidad de gananciales matrimoniales, en donde no participó. Aunado a ello, tenemos que no fue debidamente probado en autos que a dicho inmueble se le hayan efectuado trabajos de reparación, remodelación y adecuación, capaces de producir revaloración alguna. Así se decide…”.



De lo anteriormente transcrito, se observa que el juez de la recurrida consideró que el documento de propiedad del inmueble cuya plusvalía pretende partir la parte demandante no ha generado el efecto traslativo de propiedad por cuanto no ha sido debidamente protocolizado.

En relación con los efectos de los contratos de compraventa de inmuebles que no hayan sido protocolizados, esta Sala, en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, caso: Inversora H9, C.A., contra Productos Saroni, C.A, estableció lo siguiente:



“…El artículo 1.920 del Código Civil establece cuáles son los actos sujetos a la formalidad del Registro, entre los cuales están aquellos traslativos de la propiedad de inmuebles. Ahora bien, de la lectura de la norma no se desprende que la omisión de tal formalidad apareje como consecuencia el no perfeccionamiento del contrato de venta o la no trasmisión de la propiedad del inmueble, ni que el adquirente quede imposibilitado de invocar y hacer valer la titularidad de su derecho frente a todo tipo de terceros.

El primer párrafo del artículo 1.924 del Código Civil establece la consecuencia de que no se de cumplimiento a la formalidad de la protocolización de aquellos actos, documentos y sentencias a los que se refieren los artículos 1.920 y 1.921 eiusdem, al disponer que en estos casos, el documento, acto y sentencia, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

De donde se deduce que son ciertos y determinados tipo de terceros, es decir, sólo aquellos que por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble los únicos a los que no les es oponible el acto, documento o sentencia, por la falta de protocolización, de forma tal que no están comprendidos en el supuesto de hecho de dicha norma los denominados terceros indiferentes, es decir, aquellos que no han adquirido y conservado ningún derecho sobre el bien, a quienes, por argumento en contrario, si le es oponible el acto, documento o sentencia, aun cuando no se haya procedido a dar cumplimiento a la formalidad de su protocolización…”.



De conformidad con lo anteriormente transcrito, en aquellos actos traslativos de propiedad de inmuebles en los que se omita la formalidad de registro del contrato de venta, igualmente opera: 1) el perfeccionamiento de la convención; 2) la transmisión de la propiedad del inmueble y; 3) la posibilidad de que el adquirente invoque y haga valer la titularidad de su derecho frente a terceros; quedando limitados únicamente frente a aquellos terceros que, por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

En tal sentido, la Sala dejó sentado que en dichos casos, el derecho de propiedad no se adquiere por la protocolización o registro del contrato de venta, sino por el consentimiento legítimamente manifestado entre las partes, pues, el incumplimiento de dicha formalidad, se insiste, no impide el ejercicio de la propiedad frente a terceros, excepto los terceros.

Ahora bien, en el caso sometido a examen, el documento de compraventa fue efectivamente autenticado, por lo que surte efecto entre las partes y frente a los terceros que no hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble, por lo que consideró erróneamente el juez que el inmueble no es propiedad de la parte demandada.

No obstante lo anterior, se observa que el juez de la recurrida también estableció que la parte demandante no logró demostrar que se hayan efectuado reparaciones, remodelaciones o modificaciones al inmueble con bienes provenientes de la comunidad conyugal, por lo que la infracción del juez de alzada no resulta determinante en el dispositivo del fallo, en consecuencia, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide».