Mediante sentencia N° 000124 del 27/03/2023 la Sala de Casación Civil del TSJ para resolver el recurso de casación sobre retracto legal arrendaticio, estableció que no se cumplieron los supuestos para ejercer el retracto legal, dado que el inmueble no había sido vendido, por tanto que no hubo la transmisión del derecho de propiedad, aduciendo lo siguiente:
«Para decidir, la Sala observa:
De la formalización parcialmente transcrita, observa la Sala, que si bien es cierto, el recurrente delata la falta de aplicación de los artículos 99 y 119 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y 507 del Código de Procedimiento Civil; y de los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por falsa aplicación, no es menos cierto, que lo pretendido por el formalizante es denunciar suposición falsa, primer caso, y en este sentido será analizado.
Con relación al vicio denunciado, esta Sala de Casación Civil en sentencia 197, del 5 de noviembre del año 2020 caso Alejandro Limés Ventura y otros señaló lo siguiente:
“los casos de suposición falsa, siempre ocurren en la sentencia cuando el juez de la instancia hace referencia a los medios de prueba (no puede ser atribuida desviación ideológica a la contestación de la demanda, al libelo o a los informes, sino única y exclusivamente a los medios de prueba producidos en el devenir del iter adjetivo), bien sea por atribuir a un acta o documento del expediente menciones que no contiene, o por haber demostrado un hecho con pruebas que no aparecen de autos; o cuya inexactitud resulta de las actas o instrumentos del expediente mismo.” (Resaltado de la Sala).
Con relación a las exigencias técnicas a los fines de presentar ante la Sala la denuncia de suposición falsa, en sentencia 309, del 15 de diciembre del año 2020 caso Inversiones Ermi, C.A. y otro, donde se sostuvo lo siguiente:
“La Sala ha establecido que la adecuada fundamentación de este tipo de denuncias, requiere: a) la indicación del hecho positivo, particular y concreto establecido por el juez sin el apropiado respaldo probatorio; b) la especificación de cuál de las tres sub-hipótesis de suposición falsa contempladas en el referido artículo 320, es la ocurrida en el caso concreto, c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la suposición falsa, salvo que se trate de la sub-hipótesis de prueba inexistente; d) la denuncia, como infringidos, por falsa aplicación, de los preceptos o normas jurídicas que en la recurrida se utilizaron como resultado del hecho particular, positivo y concreto, falsamente supuesto; los cuales pueden ser de derecho sustantivo o adjetivo; y e) la determinación de la normas jurídicas que el juez debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia”.
Establecido lo anterior, a objeto de verificar lo aducido por el formalizante en casación, esta Sala transcribe la parte pertinente del fallo, la cual señaló entre otras cosas lo siguiente:
“MOTIVACIONES PARA DECIDIR
…Omissis…
De seguida, es importante señalar, que una vez revisadas exhaustivamente las actas procesales, en el presente asunto de retracto legal arrendaticio, en los folios 199 de la primera pieza y en los folio 03 y 04 de la segunda pieza, corre inserta las documentales emitidas por la oficina de la Dirección de Catastro perteneciente a la Alcaldía del Municipio Guanare, del estado Portuguesa, donde en fecha 16 de diciembre del año 2021, emitió respuesta al oficio N° 129, del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa y expone lo siguiente: De acuerdo a revisión exhaustiva de los archivos de la dirección de Catastro municipal, se detalla lo siguiente:
…Omissis…
Numeral 4. El uso descrito en la Cédula Catastral, es Comercial. Inmueble inscrito en fecha 29 de Mayo del año 2.000 (ver Cédula Catastral anexa).
Verificada la Cédula Catastral inmueble N° 00-00453, Número Catastral 18.04.01.001.0020.0011.0000.0000.0000, Registro OMC. De fecha 29/05/2000, en la parte dónde establece: AVALUÓ DEL TERRENO, el USO es «COMERCIAL», y por cuanto es un instrumento público. Se determina el uso del inmueble objeto de arrendamiento, se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, lo cual establece: Los instrumentos públicos o auténticos es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado. Así mismo, el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido, podrán producirse en juicios originales o en copia certificadas expedidas por funcionarios competentes con arreglos a las leyes, por lo ante referido dicho inmueble objeto de arrendamiento, se determina que su «USO es COMERCIAL», así mismo se le confiere pleno valor probatorio a la prueba antes señalada. Y así se decide.
Por lo antes expuesto se niega lo solicitado por la parte actora, con referente al auto para mejor proveer y que se determinó el USO del inmueble objeto de arrendamiento es «COMERCIAL». Así se declara. (…)
En este sentido cabe señalar que en fecha 22/12/2021 el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria a través del Ministerio del Poder Popular de Economía, Finanzas y Comercio Exterior (SENIAT), dando respuesta a la solicitud del Juzgado Primero de Primera Instancia del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa emite oficio 001676, de información de la Empresa CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS, C.A., Registro de Información Fiscal (Rif) J-40849583-0, en el numeral 4 de dicho oficio establece que es un contribuyente ordinario, así como también en el numeral 5 establece actividad económica de enseñanza primaria, es decir, cuya naturaleza de dicha empresa es de «ENSEÑANZA», por lo tanto se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, lo cual establece: Los instrumentos públicos o auténticos es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado. Así mismo, el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido, podrán producirse en juicios originales o en copia certificad expedidas por funcionarios competentes con arreglos a las leyes, por lo ante referido dicha empresa es de enseñanza. Y así se establece.
Quedando establecido en los puntos anteriores desarrollado y decidido, entre el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de los Arrendamientos Inmobiliarios, GACETA OFICIAL N° 36.845 de fecha 07 de diciembre del año 1999, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, GACETA OFICIAL N° 39.783 del 21 de Octubre del año 2011. Y La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para USO Comercial GACETA OFICIAL N° 40.418 DEL 23 DE MAYO DEL AÑO 2014, y para no encuadrar en una denuncia el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil; En el presente caso la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha Señalado lo siguiente: (…)
Dicho lo anteriormente escrito quedo establecido lo siguiente:
1).- Quedo establecido que el «USO» del Inmueble objeto de arrendamiento es «COMERCIAL»
2).- Quedo establecido que el «OBJETO» la compañía se denominará CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS, C.A. es de «ENSEÑANZA»,
Por lo tanto la Ley aplicable en el presente ASUNTO 6322, MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO es: el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de los Arrendamientos Inmobiliarios, GACETA OFICIAL N° 36.845 de fecha 07 de diciembre del año 1999, por ser el objeto de la compañía de ENSEÑAZA».
Donde establece en su Art. 1°. El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados… al funcionamiento o desarrollo de actividades… de «ENSEÑANZA» y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. Por ese motivo, la pretensión de RETRECTO LEGAL ARRENDATICIO COMO SUBSIDIARIAMENTE LA PREFERENCIA OFERTIVA, se señala en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de los Arrendamientos Inmobiliarios, GACETA OFICIAL N° 36.845 de fecha 07 de diciembre del año 1999, el TITULO VI DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL.ARTÍCULOS 42 Y SIGUIENTES”.
Ahora bien, tal como se mencionó en la resolución de la primera denuncia por infracción de ley, se aprecia cédula catastral que riela al folio 199 de la primera pieza del expediente, emitida por la Alcaldía Bolivariana de Guanare, Dirección de Catastro, de fecha 17 de marzo de 2021, identificada con el inmueble N° 00-00453, objeto de la presente causa, por la cual se estableció que el terreno es de uso comercial.
Asimismo, se desprende del folio 2 de la segunda pieza, información emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) adscrito al Ministerio del Poder Popular de Economía, Finanzas y Comercio Exterior, en la que establece que la compañía CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS, C.A, es un contribuyente ordinario, así como también establece que la actividad económica de dicha empresa es de enseñanza.
De lo anteriormente transcrito, se evidencia de las actas procesales que el uso del inmueble objeto de arrendamiento, descrito en la cédula catastral es de uso comercial, así como también quedó demostrado que el objeto de la compañía Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos, C.A. es de enseñanza.
De acuerdo con lo antes expuesto, concluye esta Sala que contrario a lo aseverado por el formalizante, el sentenciador de alzada, alcanzó la conclusión a la que arribó por medio de la valoración de los elementos probatorios presentados en el caso de marras, pudiendo establecer que el uso del inmueble objeto de arrendamiento es comercial.
Ahora bien, debe esta Sala advertir que para la procedencia de las denuncias amparadas en el ordinal 2 del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, es requisito indispensable que dicha infracción tenga influencia determinante en el dispositivo del fallo, en este sentido, se pudo constatar que en el presente caso, el uso del inmueble no era relevante para la decisión de la controversia. En este sentido se observa que los artículos 138 y 140 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario de fecha 12/11/2011, señalan lo siguiente:
Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que este en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente ley, según sea el caso.
Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente ley.
2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.
De las normas antes transcritas se observa que el retracto legal es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia. Siendo que en la presente Ley dispone que para poder ejercer dicha acción los arrendatarios deben encuadrarse en alguno de los dos supuestos del artículo 140, los cuales se refieren a que: 1) No se cumplan los requisitos de la preferencia ofertiva; o 2) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables.
Así pues, visto que tanto el juzgador de alzada como el de la primera instancia inobservaron los requisitos necesarios para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio de conformidad con el artículo 140 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario de fecha 12/11/2011, entiéndase, “ 1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente ley”. “2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias”; Siendo que en el presente caso fue ejercido un retracto legal arrendatario, sin que haya mediado un acto de enajenación por parte del propietario demandado, lo cual resulta un requisito indispensable para poder accionar dicha pretensión.
De lo anteriormente expuesto, a juicio de esta Sala deja ver palmariamente que en el presente caso no se cumplen los supuestos para ejercer el retracto legal, dado que el inmueble no ha sido vendido, no hubo transmisión del derecho de propiedad, es decir, el bien objeto de la controversia nunca salió de la esfera jurídica del propietario, por lo cual mal podría el demandante accionar por retracto legal arrendaticio, de manera que al no estar cumplidos los requisitos de procedencia de la acción a tenor de lo dispuesto en el artículo 140 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas lo pertinente es declarar sin lugar la demanda, como lo hicieron el juzgador de la recurrida y el juez a quo.
Por lo tanto, observa la Sala que efectivamente lo discutido sobre el uso del bien inmueble resulta irrelevante al no influir directamente sobre el dispositivo del fallo lo que conlleva a declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se establece».
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