En el mundo de los arrendamientos comerciales en Venezuela, existe un derecho importante que tanto propietarios como inquilinos deben conocer: la preferencia ofertiva. En Cedré Soluciones Legales, te explicamos de manera sencilla de qué se trata y cómo te afecta, según la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014.
¿Qué es la Preferencia Ofertiva?
Imagina que eres el dueño de un local comercial que tienes alquilado. Si decides vender ese local, la ley venezolana le da al inquilino actual el derecho de ser el primero en recibir una oferta de compra. A esto se le llama preferencia ofertiva. Es como tener el «primer chance» para comprar el inmueble donde ya opera su negocio.
¿Cuándo Aplica este Derecho en Locales Comerciales?
Según el Artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, este derecho lo tiene el arrendatario de un inmueble destinado al uso comercial cuando el propietario o su apoderado tiene la intención de venderlo. Adicionalmente, la jurisprudencia y la doctrina han establecido que para que este derecho sea efectivo, el inquilino debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Más de Dos Años en el Inmueble: El inquilino debe haber ocupado el local comercial por un periodo mayor a dos (2) años.
- Solvencia: El inquilino debe estar al día en el pago de los cánones de arrendamiento, así como en el pago de las cuotas de condominio y demás obligaciones contractuales.
¿Cómo Funciona el Proceso?
- Notificación del Propietario: Si el propietario decide vender el local comercial, debe notificar formalmente al inquilino su intención de venta. Lo ideal es que esta notificación se haga por escrito y de forma notariada para tener prueba fehaciente. En esta notificación, el propietario debe indicar el precio justo que aspira por el inmueble, las condiciones de venta, el plazo para que el inquilino responda (que no puede ser menor a tres meses), y la dirección donde debe enviar su respuesta. Además, debe anexar copia del documento de propiedad, del condominio (si aplica) y la certificación de gravámenes del inmueble.
- Respuesta del Inquilino: Una vez recibida la notificación, el inquilino tiene el plazo indicado para manifestar por escrito al propietario si está interesado o no en comprar el local bajo las condiciones ofrecidas.
- Libertad para Vender a Terceros: Si el inquilino rechaza la oferta o no responde en el plazo establecido, el propietario queda en libertad de ofrecer y vender el inmueble a un tercero, pero siempre bajo las mismas condiciones y precio que le ofreció al inquilino. No puede venderlo a un precio inferior o con condiciones más favorables sin volver a ofrecerlo al inquilino preferente.
¿Qué Pasa si no se Respeta la Preferencia Ofertiva?
Si el propietario vende el local comercial a un tercero sin haber ofrecido la preferencia ofertiva al inquilino que cumple con los requisitos, o si lo vende bajo condiciones diferentes, el inquilino podría tener acciones legales para reclamar sus derechos.
En Resumen:
La preferencia ofertiva, consagrada en el Artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es un derecho importante para los inquilinos de locales comerciales en Venezuela que tienen una trayectoria de más de dos años y están al día con sus pagos. Les brinda la oportunidad de adquirir el inmueble donde han establecido su negocio antes que cualquier otra persona. Por su parte, los propietarios deben cumplir con el proceso de notificación para evitar futuros inconvenientes legales.
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