En Cedré Soluciones Legales e Inmobiliarias, sabemos que la línea de interpretación en este tema es delgada. La Ley protege al arrendatario del «desgaste natural» (el uso normal), pero es implacable con el «daño malicioso» o los deterioros mayores.
El Marco Legal: Desgaste vs. Deterioro Mayor
El ordenamiento jurídico venezolano, establece el principio: el arrendatario debe devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere deteriorado por la vetustez o por causa de fuerza mayor.
Y esto viene dado en otras cosas, por el principio de responsabilidad civil: «Aquel que cause un daño a otro esta en la obligación de repararlo».
1. ¿Qué es el Desgaste Normal? (Responsabilidad del Propietario)
Se refiere al deterioro natural e inevitable que sufre el inmueble por el simple paso del tiempo y el uso adecuado. El costo de estas reparaciones no puede ser imputado al inquilino.
- Ejemplos: Daño por obsolescencia de electrodomésticos, desgaste de piso de madera, daño de tuberías internas por el tiempo de construcción del inmueble, etcétera.
2. ¿Qué es el Deterioro Grave o Malicioso? (Responsabilidad del Inquilino)
Es el daño que excede el uso razonable o que es resultado de una negligencia grave, imprudencia, o una reforma no autorizada. Este es un motivo legalmente válido para el desalojo en viviendas.
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV), en su Artículo 91, sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
“Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros
mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.”
- Ejemplos: Roturas de vidrios intencionales, daños estructurales por modificaciones sin permiso, perforaciones excesivas en paredes que afectan la estructura, obstrucción de desagües por desechos indebidos, o cualquier acto que comprometa la habitabilidad o seguridad.
La Prueba: El Arma Más Poderosa del Propietario
En un litigio, el dueño de la propiedad debe probar que el daño fue causado por la acción u omisión del inquilino y que excede el desgaste normal.
- Acta de Inspección Inicial: Es la prueba reina. Se recomienda realizar una inspección detallada y fotográfica al inicio de la relación arrendaticia, preferiblemente notariada. Sin un punto de comparación, es difícil demostrar el cambio de estado.
- Ejecución del Depósito de Garantía: El depósito sirve para cubrir estos daños, pero su ejecución debe ser justificada y notificada legalmente al arrendatario.
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