Mediante sentencia de la Sala Constitucional Nº1625 del 22 de octubre del 2025, la Sala estableció que un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, no puede reconducirse tácitamente a un contrato a tiempo indeteminado sino que, debe entederse que se renueva automáticamente por el mismo tiempo arrendado:
«En el caso bajo examen se pretende la revisión del acto de juzgamiento contenido en la sentencia dictada el 18 de marzo de 2025 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por la abogada Norelys Mercedes Bruzual, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., contra el fallo proferido el 18 de diciembre de 2024 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia, revocó el fallo apelado y declaró sin lugar la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., contra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A..
Determinado así el objeto de la presente solicitud de revisión, es pertinente aclarar que esta Sala, al momento de la ejecución de su potestad de revisión de sentencias definitivamente firmes, está obligada, de acuerdo con una interpretación uniforme de la Constitución y en consideración a la garantía de la cosa juzgada, a guardar la máxima prudencia en cuanto a la admisión y procedencia de peticiones que pretendan la revisión de actos de juzgamiento que han adquirido el carácter de cosa juzgada judicial; de allí que esté facultada para desestimar cualquier requerimiento como el de autos, sin ningún tipo de motivación, cuando, en su criterio, se verifique que lo que se pretende en nada contribuye con la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales, en virtud, pues, del carácter excepcional y limitado que ostenta la revisión.
Bajo este contexto, en el caso sub iudice, se pudo apreciar que la pretensión de solicitud de control constitucional que fue esgrimida por el peticionario mediante la vía de revisión, versa sobre un fallo judicial emitido por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que devino de un juicio de desalojo, denotándose así que en el requerimiento presentado ante esta Sala Constitucional se adujeron varias delaciones en las que se afirmó la afectación de dicho fallo bajo análisispor varios agravios que, en su criterio, trastocan la validez constitucional del veredicto y que conculcaron sus derechos afectando de tal modo el debido proceso y la tutela judicial efectiva, apreciando este órgano jurisdiccional que las denuncias aseveradas en este sentido por el representante judicial de la hoy solicitante de revisión, se sintetizan en sostener: i) que la decisión dictada por el juzgado superior estableció que el contrato de arrendamiento paso de “tiempo determinado” a “tiempo indeterminado” lo que determina que no debe prosperar según su criterio, la causal de desalojo; ii) obvió absolutamente el contenido del escrito de observaciones realizado a los informes presentados por la parte demandada donde se especificaba que una tácita reconducción no podría alterar la naturaleza del contrato, inobservando de tal modo los argumentos y defensas opuestas que considera inciden directamente en el dispositivo del fallo, limitándose tan solo a considerar en su motiva lo expuesto por la parte demandada; y iii) que adolece de motivación al no establecer jurisprudencialmente, legalmente o doctrinalmente el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión, expresando en su lugar motivos vagos, generales e ilógicos.
Precisado lo anterior y con el objeto de emitir pronunciamiento respecto al asunto que aquí ocupa a esta Sala, dado que el solicitante fue enfático al delatar la conculcación del derecho a la defensa y al debido proceso, contenido en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se estima imperioso hacer notar que estos derechos de rango constitucional deben ser entendidos, en el sentido de que en todo proceso, sea judicial o administrativo, deben cumplirse las garantías indispensables para que se escuche a las partes, se les permita el tiempo necesario para presentar pruebas y ejercer plenamente la defensa de sus derechos e intereses, siempre de la manera prevista en la ley; de forma tal, que la controversia sea resuelta conforme a derecho, en aras de una tutela judicial efectiva.
Siguiendo este hilo argumentativo, debe acotarse que estas garantías constitucionales persiguen como finalidad que los derechos que poseen las partes en el iter procedimental permanezcan incólumes, sin que los mismos se vean limitados o restringidos de manera tal que impida el ejercicio pleno y efectivo de otros derechos relevantes dentro del proceso que menoscaben los principios que el mismo debe ofrecer en la instrucción de un procedimiento, el cual es definido como una serie ordenada, consecutiva y preclusiva de actos jurídicos emanados de las partes o del órgano decisor, destinados a impulsar el proceso hasta la efectiva satisfacción de las pretensiones deducidas en juicio. Ciertamente el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, consagra que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia y en armonía con esa disposición constitucional, el artículo 49 del Texto Fundamental, desarrolla en forma amplia la garantía del derecho a la defensa, con la finalidad de que toda persona ejerza el derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro de los lapsos razonables determinados legalmente.
Estas disposiciones constitucionales están dirigidas a garantizar la seguridad jurídica de las partes y constituyen una premisa general sobre el trámite procedimental que debe seguirse en todo proceso, a los fines de evitar eventuales nulidades y recursos que impidan la satisfacción de las pretensiones de los sujetos procesales involucrados en algún caso concreto.
Siendo esto así, aprecia esta Sala que el hoy solicitante acusó que el fallo objeto de su petición de revisión, conculcaba el derecho a la defensa, al debido proceso y consecuencialmente a la tutela judicial efectiva de su representada, toda vez que, en su criterio, frustraron injustificadamente su pretensión al reconducir tácitamente la naturaleza de la relación arrendaticia que suscribieron las partes, omitiendo las pruebas y defensas aportadas en el escrito de observaciones a los informes presentados en la alzada por la parte demandada y finalmente no estableciendo los criterios jurídicos que conllevaron a su decisión, desvirtuando de tal modo los aspectos argüidos por la demandante.
En ese sentido, se considera pertinente resaltar respecto al vicio de incongruencia omisiva, que el mismo debe entenderse como el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo más o menos o cosas distintas de lo pedido.
En efecto, el juez competente al momento de decidir el mérito de la pretensión interpuesta debe pronunciarse respecto a todos los alegatos formulados por las partes, así como los elementos probatorios que se encuentren en el expediente, de una manera razonable, congruente y fundada, a fin de emitir un fallo coherente y justo, so pena de vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva de las partes, ya que los requisitos intrínsecos de la sentencia, que indica el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tales como la motivación y la congruencia, son de estricto orden público (vid. sentencias n.° 1222/06.07.2001; n.° 324/09.03.2004; n.° 891/13.05.2004; n.° 2629/18.11.2004, entre otras), lo cual es aplicable a cualquier área del derecho y para todos los tribunales de la República, salvo el caso de las sentencias de revisión constitucional dictadas por esta Sala y aquellas que declaran inadmisible el control de legalidad que expide la Sala de Casación Social, en las que, por su particular naturaleza, tales requisitos no se exigen de manera irrestricta u obligatoria.
Ciertamente, el vicio de incongruencia que constituye infracción del artículo 12 y del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide solo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello, en principio, en el libelo de demanda, en la contestación o en los informes y observaciones cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta, reposición de la causa y otras similares, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el sentenciador está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa.
En síntesis, puede sostenerse que aquellos alegatos de corte esencial y determinante deben ser analizados por el sentenciador, a los fines de cumplir con el principio de la exhaustividad de la sentencia que constriñe al juez a pronunciarse sobre todo lo alegado y solamente sobre lo alegado, so pena de incurrir en la infracción de los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil. Por este mandato se ha sostenido que el sentenciador está obligado a revisar todas las peticiones hechas por las partes en los informes, relacionadas con la confesión ficta u otras similares, pues con ello ha querido darle su justa dimensión a tal acto procesal, sin llegar a descalificarlo. En conclusión, cuando en los escritos de informes o en sus observaciones se formulen peticiones, alegatos o defensas que aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta u otras similares, sí debe el sentenciador pronunciarse sobre los mismos en la decisión que dicte, so pena de incurrir en el vicio de incongruencia negativa.
A mayor abundamiento, resulta pertinente traer a colación el criterio sostenido por esta Sala en decisiones números 1156 del 2014, 483 del 2013, 1911 del 2011, 105 del 2008 y 2465 del 2002, en relación al vicio de incongruencia omisiva, en el que se ha precisado:
“(…) La jurisprudencia ha entendido por ‘incongruencia omisiva’ como el ‘desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo más o menos o cosas distinta de lo pedido, (que) puede entrañar una vulneración del principio de contradicción, lesivo al derecho a la tutela judicial efectiva, siempre y cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia’ (sentencia del Tribunal Constitucional Español 187/2000 del 10 de julio).
Para este Supremo Tribunal, la incongruencia omisiva de un fallo impugnado a través de la acción de a.c., debe ser precedida de un análisis pormenorizado y caso por caso de los términos en que ha sido planteada la controversia, a los fines de constatar que la cuestión que se dice imprejuzgada fue efectivamente planteada.
Constada la omisión de juzgamiento, debe precisarse si era el momento oportuno para que ese juzgado se pronunciase sobre tal alegato.(…)”
En el sentido ut supra establecido, al analizar el vicio de incongruencia omisiva de un fallo, es preciso determinar del contenido de la decisión judicial cuya omisión se le endilga, si no se ha producido una desestimación tácita respecto de la pretensión que se alega omitida, que pueda deducirse del conjunto de razonamientos contenidos en la decisión atacada, pues ello equivaldría a la no vulneración del derecho reclamado y a la inexistencia de la omisión reclamada.
De manera pues, que es necesario que existan actos concretos que hayan conculcado, limitado o impedido el ejercicio de los derechos constitucionales y demás medios de defensa que otorga el ordenamiento jurídico a las partes, en ese sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión número 2679 del 2003, estableció lo siguiente:
“(…) Acota la Sala, que para que una actuación judicial sea lesiva de derechos y garantías constitucionales, deben existir actos concretos emanados del órgano jurisdiccional que limiten o impidan el ejercicio de los medios de defensa procesales pertinentes, en el marco de un proceso en el cual se ventilen pretensiones que afecten o puedan afectar derechos e intereses legítimos.
En tal sentido, no puede tener lugar una lesión del derecho a la defensa y al debido proceso, cuando la presunta violación de normas procesales no producen o generan un perjuicio real y efectivo de los derechos e intereses del accionante. (…)”
Siguiendo este hilo argumentativo concatenado a la delación expuesta por la hoy solicitante de revisión, se observa, de una revisión exhaustiva del fallo objeto de revisión, que el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no emitió pronunciamiento alguno sobre el escrito de observación de informes presentado por la representación judicial de la sociedad mercantil Tortolero Hermanos S.A., donde se enfatizó la imposibilidad de que se desvirtuara la naturaleza del vínculo contractual locativo por una supuesta tácita reconducción, advirtiendo así esta Sala que de manera somera en el fallo sub examine se hizo alusión a la presentación de dicho escrito de observaciones en el capítulo denominado “I ACTUACIONES EN ALZADA”, apreciándose de igual forma que en los motivos de la decisión no se resolvió en forma alguna este argumento de defensa que resultaba determinante para la decisión del segundo grado de jurisdicción, donde se analizaron los elementos probatorios producidos en el proceso de cognición y se arribó de manera inmediata a la conclusión donde se aseveró “…que el contrato de arrendamiento cambi[ó] su naturaleza a tiempo indeterminado, por los efectos de la táctica reconducción, establecida en el artículo 1.600 del Código Civil; y, que las modificaciones de las cuales fue objeto el inmueble arrendado fueron consentidas por su arrendadora, determina que deba declararse con lugar la apelación interpuesta en fecha 28 de noviembre de 2024, por la abogada NORELYS MERCEDES BRUZUAL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada…”.
Aunado a lo hasta ahora expuesto, llama la atención de este órgano constitucional la afirmación sostenida por el juzgado de alzada donde se enfatizó ese cambio de naturaleza en la relación arrendaticia como consecuencia de la tácita reconducción, motivo este por el que se estima imperioso acotar lo preceptuado en el artículo 1.600 Código Civil, que expresamente establece:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
De la transcripción de la citada norma se evidencia el precepto normativo referido a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término, y en la que necesariamente se debe considerar la institución de la tácita reconducción.
Los supuestos de la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1.614 del Código Civil, son:
a) Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado(por las partes o por la ley). Y, b) Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión. Así impide la tácita reconducción el hecho de que el arrendatario haya desalojado el inmueble y cualquier circunstancia incompatible con la idea de que el arrendador haya dejado en posesión al arrendatario, o sea, cualquier acto del cual resulte la voluntad del arrendador de terminar el contrato el día prefijado, sin necesidad de que dicho acto constituya un desahucio. La doctrina extranjera sostiene que el desahucio no impide la tácita reconducción si conforme a las circunstancias debiera estimarse que el arrendador ha consentido en la continuación del disfrute del arrendatario; pero tal opinión parece incompatible con nuestros textos legales (C.C. art. 1.601). No excluye la tácita el solo hecho de que en el contrato original se hubiera expresado que no habría tácita reconducción; pero no opera la tácita reconducción si el contrato original a término fijo tenía prevista su prórroga, caso en el cual habrá de atenderse a la estipulación correspondiente.
El efecto de la tácita reconducción es la presunción de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio y si bien la ley habla de que el contrato original se ha renovado es porque el nuevo contrato es en todo idéntico al anterior, salvo por lo que respecta a su duración; pero realmente se trata de un nuevo contrato, razón por la cual: a) La obligación del fiador u otro garante del arrendamiento original no se extiende a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo (C.C. art. 1.602), salvo pacto en contrario de la fianza u otro contrato de garantía (que suele constituir cláusula de estilo). Y, b) Se requiere la capacidad o poder necesario para arrendar en el momento en que opera la tácita reconducción.
En ese mismo sentido, de acuerdo al Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A. Caracas, 2003, Tomo II, página 522, se define la tácita reconducción “…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”; pero esta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…”.
En consecuencia, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “…en sus mismos términos…”, razón por la cual si el contrato previo es a tiempo determinado, aún cuando opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado, posición está sostenida por la Sala de Casación Civil en sentencia n.° 403 de fecha 9 de agosto de 2018, cuyo criterio fue reiterado por esa misma Sala en el fallo identificado con las siglas RC-00183 del 22 de octubre de 2020, siendo esto expresamente desconocido en el fallo del juzgado superior objeto del presente examen de revisión. Así se deja establecido».
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