TSJ: Prórroga Legal Arrendaticia

Mediante sentencia N° 0531 del 11/08/2022 la Sala Constitucional del TSJ se pronunció acerca del tiempo de duración de la relación arrendaticia, en el procedimiento se Desalojo de local comercial, de conformidad a lo establecido en el Artículo 26 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial:

«Ahora bien, con relación a la denuncia de incongruencia negativa formulada por la representación judicial del solicitante de autos, respecto de la duración de la relación arrendaticia, cabe destacar que el cardinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente: “[t]oda sentencia debe contener: (…) 5. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia”.

De la norma antes transcrita se desprende la inexcusable obligación que tiene todo juez de pronunciarse sobre todos y cada uno de los alegatos y defensas opuestas por las partes so pena de incurrir en citra petita y lesionar con ello los derechos constitucionales a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva de las partes.

En este mismo sentido, esta Sala ratifica su doctrina sobre la incongruencia negativa, partiendo de la concurrencia de ciertos elementos para determinar su existencia, como son: a) la formulación del alegato respecto del cual se denuncia falta de pronunciamiento; b) que era la oportunidad en que el juzgador debía pronunciarse; c) que el alegato contenía la pretensión de la parte en el proceso o en la instancia; y d) que el pronunciamiento no podía deducirse de la motivación del fallo; cuando concurren todos estos elementos se estaría colocando a la parte en una situación de indefensión que conllevaría la vulneración de los derechos a la tutela judicial efectiva, al debido proceso y específicamente a la defensa.

Específicamente en la sentencia N° 1840/2008, la Sala indicó lo siguiente:

“Conviene entonces señalar que la tendencia jurisprudencial y doctrinaria contemporánea en materia constitucional, es considerar la violación del derecho a la tutela judicial efectiva por lo que se denomina como ‘incongruencia omisiva’ del fallo sujeto a impugnación.

…Omissis…

Para este Supremo Tribunal, la incongruencia omisivade un fallo impugnado a través de la acción de amparo constitucional, debe ser precedida de un análisis pormenorizado y caso por caso de los términos en que ha sido planteada la controversia, a los fines de constatar que la cuestión que se dice imprejuzgada fue efectivamente planteada.

Constada la omisión de juzgamiento, debe precisarse si era el momento oportuno para que ese juzgado se pronunciase sobre tal alegato.

Pero no toda omisión debe entenderse como violatoria del derecho a la tutela judicial efectiva, sino aquella que se refiere a la pretensión de la parte en el juicio y no sobre meros alegatos en defensa de esas mismas pretensiones, puesto que estas últimas no requieren un pronunciamiento tan minucioso como las primeras y no imponen los límites de la controversia, ello en consonancia con lo preceptuado en el numeral 8 del artículo 49 de la vigente Constitución que exige una ‘omisión injustificada’.

Finalmente, debe analizarse si la omisión fue desestimada tácitamente o pueda deducirse del conjunto de razonamientos de la decisión, pues ello equivaldría a la no vulneración del derecho reclamado”.

En el marco del criterio jurisprudencial citado y previo examen de la sentencia objeto de la solicitud de amparo, esta Sala constata que en efecto, en el análisis que se hace de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes quedó establecido que había sido “…aceptada en la audiencia preliminar así como en el debate que la relación arrendaticia comenzó en el año 2004, se aprecia de su contendió que la relación locativa originaria entre las partes se encuentra vigente desde 01 de agosto de 2004, y que en fecha 01 de agosto de 2017 se procedió a la firma de un nuevo contrato de arrendamiento con vigencia de un (01) año, lo que evidencia a todas luces la continuidad de la relación arrendaticia (…)”; no obstante, en la motivación del fallo, al determinarse el tiempo de duración de la relación arrendaticia el juzgador concluyó “…que la relación arrendaticia inicio en fecha 1° de agosto de 2017, y que el mismo tenía como plazo de arrendamiento de UN (1) año fijo (…)”; obviando por completo lo concluido en el análisis probatorio; así como lo alegado por las partes durante todas las fases del juicio, incluso la parte demandante en su libelo de demanda, expresamente señaló que “…la relación arrendaticia con el ciudadano Federico Tranfa Oliveto, sobre el inmueble distinguido con el Nro. 5, comenzó el 01 de agosto de 2004 (…)”.

La determinación cierta del referido vínculo jurídico intemporal, es importante a los fines del otorgamiento del derecho que corresponde al arrendatario a optar una prórroga legal, según las reglas contenida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el cual: “[a]l vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:”

Duración de la relación arrendaticia

Prórroga máxima

Hasta un (1) año

6 meses

Más de un (1) año y menos de cinco (5) años

1 año

Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años

2 años

Más de diez (10) años

3 años

Impidiéndose así por ejemplo, la interposición de demandas de desalojo sin que el arrendador haya respetado tal derecho, el cual según se desprende de la norma citada, es obligatorio para éste acatar.

En virtud de lo antes expuesto, concluye esta Sala que resulta evidente la omisión en la cual incurrió el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al determinar la duración de la relación señalada en su motiva, sin tomar en consideración todos los alegatos de las partes, incluyendo el hecho no controvertido en el juicio relativo a la duración de la relación arrendaticia; en virtud de lo cual esta Máxima Instancia Constitucional estima que en el caso de autos la decisión objeto de amparo lesionó las garantías y derechos constitucionales denunciados como infringidos por parte del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario de la referida circunscripción judicial, resultando forzoso declarar CON LUGAR la solicitud de amparo constitucional hoy analizada; en consecuencia, se anula la decisión emitida el 17 de junio de 2022, por el prenombrado órgano jurisdiccional y se ordena a otro tribunal de la misma jerarquía y jurisdicción que dicte nueva sentencia a partir de lo expuesto en el presente fallo. Así se decide.

Por otra parte, estima la Sala que una vez anuladas las sentencias objeto de la pretensión de amparo solicitada, desaparecen los motivos que sirvieron de fundamento a la pretensión de suspensión de sus efectos, por lo que resulta inoficioso pronunciarse respecto de la medida cautelar solicitada. Así se declara».