Mediante sentencia Nro.464 de fecha 14 de abril del 2026, la Sala Constitucional anula el fallo emitido por la Sala de Casación Civil del TSJ, a traves de la jerarquización de las obligaciones contractuales que dieron lugar a la declaración CON LUGAR de la demanda de cumplimiento de contrato, aduciendo la Sala lo siguiente:
«Ahora bien, esta Sala Constitucional observa que la Sala de Casación Civil, declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato y con lugar la reconvención por resolución de contrato, basándose en la supuesta omisión del ciudadano Edgar Constantino Verea Anido de entregar el comprobante de Registro de Información Fiscal (RIF) a los promitentes vendedores.
Al respecto, de una revisión exhaustiva de las actas que corren insertas al presente expediente esta Sala Constitucional evidencia que el Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano Edgar Constantino Verea Anido existe y fue promovido en copia simple.
La jurisprudencia ha sido clara al establecer que, en el marco de la ejecución de contratos bilaterales, corresponde al demandante probar los hechos constitutivos de su derecho (la celebración del contrato y su disposición a cumplir), y al demandado probar los hechos extintivos, modificativos o impeditivos.
En el caso sub examine, la Sala de Casación Civil exigió a la parte actora probar el cumplimiento de una obligación positiva (la entrega del RIF) sin advertir que, conforme al contenido de la propia Cláusula Quinta, dicha carga estaba sujeta a un término cronológico específico: “15 días de antelación a la fecha de protocolización”. Al ser un hecho no controvertido que dicha fecha de protocolización jamás fue fijada (producto de la inactividad de los promitentes vendedores en la obtención de las solvencias previas de ley), el lapso perentorio para la entrega del RIF nunca comenzó a transcurrir. Exigir la prueba de una obligación que aún no se ha hecho jurídicamente exigible constituye un error grosero de interpretación que lesiona la tutela judicial efectiva del demandante.
Asimismo, la exigencia de la entrega del RIF, si bien pactada, debe ponderarse frente a la naturaleza del documento y el contexto del juicio. Si el RIF es un requisito administrativo para la protocolización, su existencia en el expediente demuestra la capacidad del comprador para cumplir. La Sala de Casación Civil elevó un requisito accesorio de formalización a la categoría de condición sine qua non para el cumplimiento, desatendiendo que el objeto principal del juicio era la obligación de los vendedores de otorgar el documento definitivo, lo cual requiere que ellos mismos gestionen las solvencias que les corresponden.
La Sala de Casación Civil, al fundamentar la desestimación de la pretensión de cumplimiento y la procedencia de la resolución, incurrió en una interpretación errónea de la jerarquía de las obligaciones contractuales pactadas en el documento de opción de compraventa en cuestión. El contrato preliminar, al haber alcanzado el consentimiento pleno sobre el objeto y el precio, se erige como un negocio jurídico vinculante, donde la obligación principal del comprador es el pago del precio, y la de los vendedores es la transferencia del dominio mediante el otorgamiento del documento definitivo. En este contexto, la obligación de entregar el Registro de Información Fiscal (RIF) por parte del Promitente Comprador, si bien está expresamente contemplada en la Cláusula Quinta, posee un carácter instrumental y accesorio respecto a la obligación principal de pago y la obligación principal de los vendedores de sanear el inmueble para la protocolización.
Siendo ello así, el incumplimiento de una obligación accesoria, por sí solo, no es suficiente para justificar la resolución total del contrato sinalagmático, a menos que las partes lo hayan estipulado expresamente como condición resolutoria expresa, lo cual no se evidencia en el texto del contrato de opción de compraventa en cuestión, pues para que procediera la resolución, el incumplimiento del comprador debió ser de tal magnitud que imposibilitara la ejecución de la prestación principal, es decir, el pago del remanente del precio.
En este sentido, al no haberse demostrado un incumplimiento sustancial por parte del ciudadano Edgar Constantino Verea Anido en el pago, sino una potencial omisión en la entrega de un recaudo accesorio, la decisión de la Sala de Casación Civil de declarar sin lugar la demanda de cumplimiento y con lugar la resolución, violó el principio de la buena fe contractual, pues castiga al comprador con la pérdida total del negocio por un defecto formal subsanable o accesorio como la entrega del RIF a los vendedores. Por lo tanto, la Sala de Casación Civil debió haber ponderado la gravedad del incumplimiento alegado por los reconvinientes, concluyendo que la falta del RIF no era una causal idónea para resolver el contrato, sino para exigir su entrega.
El segundo pilar de la decisión objeto de revisión es la declaración de procedencia de la reconvención basada en el incumplimiento del pago de aseo urbano por parte del demandante reconvenido, lo cual supuestamente impidió a los vendedores obtener la solvencia municipal.
Al respecto, los promitentes vendedores (demandados reconvinientes) alegaron que la solvencia de aseo urbano no pudo ser obtenida porque el actor mantenía deudas por concepto de arrendamiento (Cláusula Novena del contrato de arrendamiento de 1993). Con respecto a ello, observa esta Sala Constitucional que existe una confusión entre el contrato de arrendamiento (1993) y el contrato de opción de compraventa (1994), pues la obligación de obtener la solvencia de aseo urbano para la protocolización de la venta definitiva recae, sobre el propietario vendedor (siempre que las partes no hayan dispuesto lo contrario en el contrato en cuestión lo cual no ocurrió), quien debe sanear el inmueble de cargas y gravámenes administrativos para poder transferir la propiedad.
A mayor abundamiento, debe destacarse que nos encontramos ante dos negocios jurídicos con causas distintas y objetos autónomos, plasmados en instrumentos notariales independientes y celebrados en momentos cronológicos diferentes. Mientras que el contrato de arrendamiento de 1993 regula una relación de tenencia y uso del inmueble a cambio de un canon, la opción de compraventa de 1994 constituye un contrato preliminar encaminado a la transferencia de la titularidad del dominio.
En virtud del principio de la autonomía de la voluntad y la libertad contractual, las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia (como el pago de servicios por el arrendatario) no pueden trasladarse de forma automática ni condicionar la ejecución del contrato de opción de compraventa, a menos que las partes hubiesen pactado una cláusula de conexidad o una condición resolutoria expresa que vinculara ambos instrumentos, lo cual no consta en autos. Al no haberse fusionado ambas voluntades en un solo documento como condición precedente para la venta, la Sala de Casación Civil erró al permitir que una supuesta mora en una obligación de tracto sucesivo (como lo es el arrendamiento) impidiera la ejecución de una obligación de dar y hacer (venta), violentando con ello la seguridad jurídica y la estabilidad de los contratos legítimamente suscritos.
Ello es así pues si los propietarios hubieran querido vender el inmueble a un tercero (como ocurrió con las ventas entre comuneros), la deuda de aseo urbano del arrendatario no podría ser opuesta como excusa para no cumplir con la obligación de saneamiento y obtención de la referida solvencia ni de cualquier otra, pues la obligación de los vendedores de entregar la solvencia de Aseo Urbano (Cláusula Quinta) así como cualquier otra es una contraprestación directa a la obligación del comprador de entregar el RIF (Cláusula Quinta). Al no poder los promitentes vendedores obtener las solvencias por una supuesta deuda del arrendatario, están incumpliendo su propia obligación de saneamiento, lo cual debió ser analizado por la Sala de Casación Civil ya que tal circunstancia le impedía declarar la resolución por incumplimiento del comprador, pues la excepción del contrato no cumplido pevista en el artículo 1.168 del Código Civil (exceptio non adimpleti contractus) no puede ser invocada por quien, estando obligado a cumplir primero o simultáneamente, no ha cumplido con sus deberes de saneamiento inherentes a la transferencia de propiedad. (Vid. Sentencia de esta Sala Constitucional del 06/02/2025, expediente: 24-1012), defensa legal ésta basada en la reciprocidad y la buena fe.
En consecuencia, la Sala de Casación Civil al validar la resolución del contrato basándose en un incumplimiento no probado del comprador y al mezclar las obligaciones de un contrato de arrendamiento con las de una opción de compraventa, violó flagrantemente el derecho a la tutela judicial efectiva y la seguridad jurídica del ciudadano Edgar Constantino Verea Anido, haciendo procedente la anulación del fallo objeto de revisión.
En mérito de las consideraciones expuestas, esta Sala advierte que, en la decisión dictada por la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia, se incurrió en una errónea valoración probatoria. En consecuencia, visto que tal decisión vulneró los principios de tutela judicial efectiva, y debido proceso, en detrimento del solicitante esta Sala Constitucional declara HA LUGAR la presente solicitud de revisión constitucional y, por ende, ANULA la sentencia N° 614, dictada el 9 de noviembre de 2021, por la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia.
En cuanto a los efectos de una decisión de revisión, la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia dispone en su artículo 35:
Artículo 35. Cuando ejerza la revisión de sentencias definitivamente firmes, la Sala Constitucional determinará los efectos inmediatos de su decisión y podrá reenviar la controversia a la Sala o tribunal respectivo o conocer de la causa, siempre que el motivo que haya generado la revisión constitucional sea de mero derecho y no suponga una nueva actividad probatoria; o que la Sala pondere que el reenvío pueda significar una dilación inútil o indebida, cuando se trate de un vicio que pueda subsanarse con la sola decisión que sea dictada (Resaltado añadido).
En este orden de ideas, visto que el motivo generador de la presente revisión se trata de un asunto de mero derecho que no supone una nueva actividad probatoria y siendo que el reenvío de la presente causa supondría una dilación inútil, pues el vicio delatado puede ser subsanado con la presente decisión (más aun cuando se dispone de la totalidad de las actuaciones del juicio primigenio), esta Sala Constitucional procede a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido. En consecuencia, para decidir el mérito del asunto.
El presente caso versa sobre una demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido contra los ciudadanos Orlando Alberto Pulido Paredes, Rosa Estela Pulido de Guevara, Juana Paredes de Pulido y Mateo Pulido González los cuales reconvinieron por resolución de contrato, con ocasión del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes en fecha 13 de julio de 1994, mediante el cual los referidos ciudadanos, en su condición de promitentes vendedores, se obligaron a vender al prenombrado ciudadano, en su carácter de promitente comprador, un inmueble constituido por un lote de terreno de seiscientos metros cuadrados (600 mts²), junto con las bienhechurías en él construidas, que forman parte de un lote de mayor extensión de dos mil doscientos cinco metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (2.205,80 mts²), ubicado en la carretera que conduce de Baruta a Los Guayabitos, Municipio Sucre del estado Miranda, por un precio cierto y convenido de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), del cual fue entregada la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) a título de arras, quedando el saldo restante sujeto a las condiciones y modalidades pactadas para su cancelación al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa.
En este sentido, esta Sala Constitucional estima necesario precisar la verdadera naturaleza jurídica del negocio celebrado entre las partes el 13 de julio de 1994. Del análisis integral de sus estipulaciones, se colige de manera indubitable que nos encontramos en presencia de un contrato preliminar o de opción de compraventa de carácter bilateral. En este instrumento, las voluntades concurrieron de forma inequívoca en obligarse recíprocamente a perfeccionar, en un momento futuro, un contrato de venta definitivo; fijando para ello los elementos esenciales del negocio, a saber: la determinación exacta de la cosa y el precio pactado (Bs. 5.000.000,00), materializando incluso la entrega de una cantidad de dinero a título de arras en señal de garantía y firmeza del compromiso asumido.
En consecuencia, al gozar de plena fuerza vinculante entre los contratantes según los postulados del artículo 1.159 del Código Civil, el perfeccionamiento de la venta proyectada quedaba supeditado al cumplimiento de las obligaciones preparatorias accesorias establecidas por las partes. En tal sentido, del análisis del libelo de demanda se evidencia que la parte actora fundamentó su pretensión en el incumplimiento por parte de los promitentes vendedores de las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compraventa suscrito el fecha 13 de julio de 1994, particularmente en lo relativo a la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa tal y como lo establece la cláusula quinta del contrato bajo análisis en la cual se dispone los siguiente:
“QUINTA: Los Prominentes Vendedores se comprometen a entregar al Promitente Comprador los siguientes recaudos para el momento de la firma ante el Registro Subalterno respectivo: Solvencia del Derecho de Frente o Inmuebles. Solvencia de Hidrocapital. Solvencia de Imau. Carta de Enajenación de Inmuebles del Ministerio de Hacienda y cualquier otro recaudo que fuese necesario para dicha firma. Así mismo el Prominente Comprador se compromete a entregar a los Promitentes Vendedores, el Registro de Información Fiscal o RIF para solicitar la Carta de Enajenación de Inmuebles por lo menos con 15 días de antelación a la fecha de protocolización del documento definitivo”.
Al respecto, alega el demandante que la fecha para el otorgamiento de dicho instrumento fue sucesivamente postergada sin que mediara notificación alguna —ni verbal ni escrita— sobre la oportunidad para su formalización, y que tampoco le fueron entregados los documentos indispensables para ello, tales como las solvencias de derecho de frente, aseo urbano, hidrocapital, así como la correspondiente autorización de enajenación de inmuebles.
Por su parte, los codemandados se limitaron a reconvenir la demanda por resolución de contrato aduciendo que el demandante reconvenido incumplió con la obligación asumida en la cláusula quinta del contrato al no entregar oportunamente el comprobante de Registro de Información Fiscal (RIF) y además incumplió con su obligación como arrendatario de pagar los servicios de agua, luz y aseo urbano lo cual impidió que pudieran tramitar las respectivas solvencias.
Siendo ello así, esta Sala Constitucional observa que no consta en autos elemento probatorio alguno que demuestre que los ciudadanos Orlando Alberto Pulido Paredes, Rosa Estela Pulido de Guevara, Juana Paredes de Pulido y Mateo Pulido González hayan cumplido con su obligación de suministrar al comprador los recaudos exigidos en la cláusula quinta del contrato, esto es, las solvencias de derecho de frente, Hidrocapital e IMAU, así como la carta de enajenación de inmuebles y demás documentos necesarios para la protocolización, los cuales constituían presupuestos indispensables para la materialización del contrato definitivo de compraventa.
Por el contrario, de las actas procesales se desprende que la falta de dichos recaudos imposibilitó el inicio de los trámites administrativos requeridos para la protocolización del documento definitivo, lo que evidencia un incumplimiento previo, directo y determinante por parte de los promitentes vendedores, que impidió la ejecución del contrato en los términos convenidos.
En consecuencia, esta Sala concluye que el incumplimiento contractual alegado por la parte demandante se encuentra plenamente acreditado en autos, siendo imputable a los promitentes vendedores, quienes no dieron cumplimiento a las obligaciones esenciales asumidas en el contrato, lo cual frustró la materialización de la compraventa definitiva. Así se decide.
Asimismo, en cuanto al argumento esgrimido por los codemandados reconvinientes del supuesto incumplimiento del comprador por la falta de entrega del Registro de Información Fiscal (RIF), esta Sala Constitucional determinó que tal obligación, contenida en la Cláusula Quinta, posee una naturaleza estrictamente accesoria e instrumental, pues el RIF es un dato administrativo que no constituye una condición determinante para la existencia de la voluntad de contratar ni para la ejecución de la prestación principal de pago. Al constar en el expediente la copia del referido documento, queda demostrada la aptitud del comprador para la protocolización. Elevar una omisión formal de esta índole a causal de resolución contractual contraviene el principio de conservación de los contratos y la buena fe, pues no impide por sí misma el cumplimiento de la obligación de hacer de los vendedores.
Sin embargo, siendo que el contrato es ley entre las partes y dicha obligación se hallaba establecida en el contrato en la mencionada cláusula quinta, resulta importante establecer si efectivamente hubo un incumplimiento por parte del demandante reconvenido en cuanto a la obligación de entregar dicho recaudo a los demandados reconvinientes en su carácter de promitentes vendedores.
Así pues, la cláusula quinta del contrato en cuestión, establecía en cuanto a la entrega del RIF lo siguiente: “Así mismo el Prominente Comprador se compromete a entregar a los Promitentes Vendedores, el Registro de Información Fiscal o RIF para solicitar la Carta de Enajenación de Inmuebles por lo menos con 15 días de antelación a la fecha de protocolización del documento definitivo”. (Resaltado añadido por la Sala).
Ahora bien, de la revisión exhaustiva de las actas que cursan en el expediente del juicio primigenio, esta Sala constata que, no se logró establecer en ningún momento una fecha cierta, concreta y determinada para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, en virtud del incumplimiento previo de los promitentes vendedores respecto a la obligación que les imponía la referida cláusula quinta del contrato en lo relativo a la entrega de las distintas solvencias antes mencionadas.
En efecto, la ausencia de una fecha cierta de protocolización impide, desde el punto de vista lógico y jurídico, el cómputo del lapso de quince (15) días previsto contractualmente para la entrega del RIF por parte del promitente comprador, razón por la cual no puede válidamente sostenerse que este último haya incurrido en incumplimiento alguno de dicha obligación, toda vez que la misma se encontraba sujeta a una condición temporal que nunca llegó a materializarse por causas atribuibles a los demandados reconvinientes en su carácter de promitentes vendedores. Así se decide.
En cuanto al alegato referido a la imposibilidad de tramitar la solvencia de aseo urbano dada la supuesta deuda que mantenía el demandante reconvenido en su carácter de arrendatario, se establece tal y como se expresó anteriormente en la declaratoria de ha lugar de la presente solicitud de revisión, que el saneamiento de ley y la obtención de solvencias administrativas para la libre enajenación del inmueble es una carga que recae primariamente sobre los propietarios vendedores al menos que las partes en su libre autonomía determinen que es responsabilidad del comprador lo cual no es el caso. Pretender excusar su incumplimiento en una supuesta deuda del comprador en su rol de arrendatario (derivada de un contrato distinto de 1993) constituye una confusión de esferas obligacionales. Al no haber interpelado formalmente al comprador para su subsanación antes del vencimiento del plazo, no pueden invocar su propia mora en la obtención de solvencias, como fundamento para la resolución del contrato de opción de compraventa en cuestión.
Cabe resaltar, que no se configura en el presente caso un incumplimiento recíproco o mutuo, por cuanto las obligaciones pactadas guardaban un orden de prelación lógico y jurídico. La obtención de las solvencias de ley por parte de los promitentes vendedores constituía un presupuesto condicionante y previo; al no materializarse este saneamiento primario, imposibilitaron la fijación de la fecha de otorgamiento y, por vía de consecuencia, eximieron al comprador de incurrir en mora respecto a sus obligaciones.
Por las razones expuestas, y habiéndose verificado que el comprador entregó las arras y manifestó su voluntad de pagar el saldo restante mediante el ejercicio de la acción judicial, se declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato. Así se decide.
En virtud de lo anteriormente analizado, la pretensión reconvencional de resolución de contrato formulada por los ciudadanos Orlando Alberto Pulido Paredes, Rosa Estela Pulido de Guevara, Juana Paredes de Pulido y Mateo Pulido González, resulta improcedente. Para que prospere la resolución de un contrato bilateral por incumplimiento, este debe ser sustancial, culposo y de tal magnitud que impida la ejecución del contrato. En el presente caso, los reconvinientes no lograron demostrar un incumplimiento relevante por parte del ciudadano demandante reconvenido en cuanto a la obligación principal de pago, ni acreditaron haber cumplido con sus propios deberes de saneamiento previos a la protocolización. Por tanto, se declara SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato y la solicitud de daños y perjuicios asociada a la misma. Así se decide.
En otro orden de ideas, esta Sala Constitucional considera necesario referir lo alegado por el solicitante, en el sentido de que, la Sala de Casación Civil omitió valorar y analizar los documentos probatorios cursantes en autos, así como de las pruebas promovidas por la parte demandante, los cuales a su entender presuntamente demuestran que la misma efectuó una duplicidad de ventas sobre el inmueble en cuestión, pese a que sobre el mismo reposaba una medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 05 de abril de 1995, dictada con ocasión al juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra venta en cuestión, todo ello en virtud de la transcripción del contenido de los siguientes instrumentos:
“Documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal de fecha 25 de febrero de 1997 inserto bajo el No. 71, tomo 51 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría mediante el cual la codemandada la ciudadana JUANA PAREDES (viuda) DE PULIDO, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Caracas y titular de la cédula de identidad No. V-257.710, vende al codemandado el ciudadano ORLANDO PULIDO PAREDES, venezolano, mayor de edad, también domiciliado en Caracas y titular de la cédula de identidad No. V-3.665.224, los derechos sobre un constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre él existentes, ubicado en la Carretera que conduce de Baruta a Los Guayabitos, Municipio Autónomo Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, con frente a la Urbanización La Trinidad, el cual tiene un área de Seiscientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Decímetros Cuadrados (653,45 mts2) y forma parte de un lote de mayor extensión, con una superficie de Dos Mil Doscientos Cinco Metro Cuadrados con Ochenta Centímetros Cuadrados (2.205,80 mts2), según consta de Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de (Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de Febrero de 1974, bajo el NO. 13, tomo 33, Pto. Primero, cuyos linderos se dan aquí por íntegramente reproducidos. Los linderos particulares del lote de Seiscientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Decímetros Cuadrados (653,45 mts2) son los siguientes: NORTE: Partiendo del punto J-1, tomando como referencia del Plano que se adjunta, que colinda con la Carretera Baruta-El Placer, con rumbo Sur Oeste de 83° 08′ 24″ con Coordenada Norte – (menos) 8.949,69 y Este 6.723,53, con una distancia de 51,87 metros, se llega al punto 1-A, con lindero propiedad del Sr. Mateo Pulido González y Sucesión Alberto Pulido González, OESTE: Tomando como referencia en el Plano que se adjunta el punto 1-A con un rumbo Sur-Este con 07° 04′ 17″ con Coordenada Norte-menos 8.955,89 y Este 6.772,04, con una distancia de 0,93 metros y se llega al punto 2 que colinda con la quebrada Puente Azul. SUR: Tomando como referencia en el Plano que se adjunta el punto con un rumbo Sur-Este 33° 03′ 48″ con Coordenada Norte (menos) 8.956,80 y Este 6.662,15 con una distancia de 9,63 metros y se llega al punto 2-A, igualmente colindante con la quebrada Puente Azul. ESTE: Tomando como referencia en el plano que se adjunta el punto 2-A con un rumbo Norte-Este con 95° 40′ 51″ y Coordenada Norte – (menos) 8.964,89 y Este con 6.677,41 con una distancia de 40,16 metros, se llega al punto B-4 que colinda con terrenos propiedad del Sr. Mateo Pulido González y Sucesión de Alberto Pulido González, y de este punto B-4 se sigue con rumbo Norte-Este con 21° 24′ 39″ y Coordenada Norte – (menos) 8.968,85 y Este 6.717,37 con una distancia de 12,97 metros, y se llega al punto J-11 que colinda con la carretera Baruta-El Placer; y partiendo de este punto J-11, con un rumbo Norte-Este con 11° 24′ 11″, con Coordenada Norte (menos) 0 8.956,78 y Este 6.722, 10 con una distancia 7,23 metros y se llega al punto de at partida J-1, que igualmente colinda con la carretera Baruta-El Placer. Se estableció como precio de venta de esos derechos la suma de OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.833.250,00) que la vendedora declaró haber recibido de manos del comprador en dinero efectivo.
Documento autenticado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Crespo-Estado Lara con Funciones Notariales de conformidad con el artículo 158 de la Ley de Registro Público de fecha 30 de diciembre de 1993, otorgado en fecha 6 de Agosto de 2001, con el No. 30, tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por dicho Registro, mediante el cual el codemandado ciudadano MATEO PULIDO GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-2.999.624, con domicilio en Duaca, Barquisimeto, Estado Lara, dio en venta al codemandado el ciudadano ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, venezolano, mayor de edad, también domiciliado en Caracas y titular de la cédula de identidad No. V-3.665.224, los derechos sobre un inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre él existentes, ubicado en la Carretera que conduce de Baruta a Los Guayabitos, Municipio Autónomo Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, con frente a la Urbanización La Trinidad, el cual tiene un área de Seiscientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Decímetros Cuadrados (653,45 mts2) y forma parte de un lote de mayor extensión, con una superficie de Dos Mil Doscientos Cinco Metros Cuadrados con Ochenta Centímetros Cuadrados (2.205,80 mts2), según consta de Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de Febrero de 1974, bajo el NO. 13, tomo 33, Pto. Primero, cuyos linderos se dan aquí por íntegramente reproducidos. Los linderos particulares del lote de Seiscientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Decímetros Cuadrados (653,45 mts2) son los siguientes: NORTE: partiendo del punto J-I, tomando como referencia del Plano que se adjunta, que colinda con la Carretera Baruta-El Placer, con rumbo Sur-Oeste de 83° 08′ 24″ con Coordenada Norte – (menos) 8.949,69 y Este 6.723,53 con una distancia de 51,87 metros, se llega al punto 1-A, con lindero propiedad de Sr. Mateo Pulido González y Sucesión Alberto Pulido González. OESTE: Tomando como referencia en el Plano que se adjunta el punto 1-A con un rumbo Sur-Este con 07° 04′ 17″ con Coordenada Norte – menos 8.955,89 y Este 6.772,04, con una distancia de 0,93 metros y se llega al punto 2 que colinda con la quebrada Puente Azul. SUR: Tomando como referencia en el Plano que se adjunta el punto 2 con un rumbo Sur-Este 33° 03′ 48″ con Coordenada Norte – (menos) 8.956,80 y Este £6.662,15 con una distancia de 9,63 metros y se llega al punto 2-A, igualmente colindante con la quebrada Puente Azul. ESTE: Tomando como referencia en el plano que se adjunta el punto 2-A con un rumbo Norte-Este con 95° 40′ 51″ y Coordenada Norte – (menos) 8.964,89 y Este con 6.677,41 con una distancia de 40,16 metros, se llega al punto B-4 que colinda con terrenos propiedad del Sr. Mateo Pulido González y Sucesión de Alberto Pulido González, y de este punto B-4 se sigue con rumbo Norte-Este con 21° 24′ 39″ y Coordenada Norte – (menos) 8.968,85 y Este 6.717,37 con una distancia de 12,97 metros, y se llega al punto J 11 que colinda con la carretera Baruta-El Placer; y partiendo de este punto J-11, con un rumbo Norte-Este con 11° 24′ 11″, con Coordenada Norte – (menos) 8.956,78 y Este 6.722,10 con una distancia 7,23 metros y se llega al punto de partida J-1, que igualmente colinda con la carretera Baruta-El Placer. Se estableció como precio de venta de esos derechos la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00) que la vendedora declaró haber recibido de manos del comprador en dinero efectivo y a su entera y cabal satisfacción.”.
Ahora bien, la compraventa entre comuneros fue efectuada por éstos el 21 de diciembre de 1994. En consecuencia, al verificar la fecha de la negociación entre los comuneros con la fecha de emisión de la medida de prohibición de enajenar y gravar, se puede determinar con toda precisión que el primero fue notariado el 21 de diciembre de 1994, mientras que la medida de prohibición fue decretada el 05 de abril de 1995, por lo que queda desvirtuado el presunto desacato de referida la medida de la prohibición enajenar y gravar.
Sin embargo, al examinar la secuencia cronológica de los actos de disposición realizados por los codemandados, esta Sala Constitucional observa con especial gravedad que, mientras se encontraba en curso el proceso judicial por cumplimiento del contrato de opción de compraventa celebrado el 13 de julio de 1994, los ciudadanos Orlando Alberto Pulido Paredes, Juana Paredes de Pulido y Mateo Pulido González procedieron a realizar actos de enajenación recíproca sobre las cuotas-partes del inmueble litigioso mediante instrumentos notariales de fechas 25 de febrero de 1997 y 6 de agosto de 2001. Tales actuaciones configuran una evidente duplicidad de venta, toda vez que el vínculo contractual primigenio con el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido no había sido resuelto por vía judicial ni por mutuo disenso para el momento de dichas transmisiones. En el derecho civil venezolano, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden ser revocados por las partes de manera unilateral sino judicialmente por causas autorizadas por la Ley.
Por tanto, la transferencia de derechos de propiedad sobre un bien que es objeto de un juicio de cumplimiento de contrato, sin que medie una sentencia firme que declare la resolución de la obligación previa, constituye una vulneración directa a los principios de buena fe contractual y seguridad jurídica, así como una transgresión al derecho a la tutela judicial efectiva del primer comprador, quien se ve compelido a litigar sobre un patrimonio que los vendedores pretendieron sustraer de la esfera del proceso mediante negocios jurídicos paralelos e incompatibles con la oferta de venta original.
En consecuencia, esta Sala Constitucional debe declarar nulas todas las compraventas efectuadas con posterioridad al contrato de opción de compraventa celebrado el 13 de julio de 1994 entre los ciudadanos Orlando Alberto Pulido Paredes, Rosa Estela Pulido de Guevara, Juana Pulido de Paredes y Mateo Pulido González, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.665.224, V-3.665.227, V-257.710 y V-2.999.624, respectivamente y el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido, titular de la cédula de identidad N° V-5.419.342, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno de seiscientos metros cuadrados (600 mts2), así como las bienhechurías en él construidas, que forman parte de un lote de mayor extensión que consta en su totalidad de dos mil doscientos cinco metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (2.205,80 mts2), ubicado en la carretera que conduce de Baruta a Los Guayabitos, Municipio Sucre del estado Miranda, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: pared existente que divide terrenos de los compradores tomando como referencia en el plano que se adjunta B1 al punto B4, en cuarenta y ocho metros con sesenta centímetros (48,60 mts); SUR: en treinta y seis metros con noventa y cinco centímetros (36,95 mts) tomando como referencia en el plano el punto marcado B2 al punto B3; ESTE: carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos tomando como referencia en el plano el punto B1 al punto B2, en cuarenta y nueve metros con setenta centímetros (49,70 mts) y; OESTE: con la Quebrada Punto Azul, siguiendo en el plano los puntos B4 AL B3, en una línea quebrada de diferentes segmentos formados así: trece metros con cincuenta y dos centímetros (13,52 mts); siete metros con cuarenta centímetros (7,40 mts); catorce metros con cincuenta centímetros (14,50 mts); tres metros con veinte centímetros (3,20 mts) y ocho metros con cincuenta centímetros (8,50 mts). Así se decide.
Finalmente, esta Sala Constitucional observa de la cláusula tercera del contrato en cuestión que el precio pactado para la negociación de compraventa fue por la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000) de los cuales la parte demandante reconvenida entregó quinientos mil (Bs. 500.000) a título de arras. En consecuencia se ORDENA a la Secretaría de esta Sala proceder al desglose del presente expediente de las actas procesales que fueron remitidas a este órgano jurisdiccional por motivo del requerimiento formulado en decisión N° 1.122, del 9 de diciembre de 2022, y a su devolución al Juzgado Décimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que proceda de manera inmediata en el marco de su potestad de juzgamiento de conformidad con el debido proceso, al trámite de ejecución del presente fallo; pudiendo ordenar la actualización monetaria del saldo pendiente del precio de venta de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000) que el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido deberá cancelar a los promitentes vendedores, previo al cumplimiento de las formalidades de ley en virtud del presunto fallecimiento del ciudadano Alberto Pulido González, debiendo el tribunal de la causa verificar dicho deceso mediante las actas originales o en copias certificadas que así lo demuestren, todo ello a los fines del cumplimiento del contrato de opción de compraventa en cuestión».
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