Mediante sentencia Nº  de fecha 5 de mayo del 2025, la Sala de Casación Civil del TSJ, estableció que la obligación del vendedor de notificar la fecha de firma del compraventa definitivo no se cumplió por las vías pactadas, aduciendo lo siguiente:

«De igual forma, es doctrina de esta Sala, que el quebrantamiento de las formas procesales en menoscabo del derecho de defensa, constituye materia de orden público, el cual acontece sólo “…por actos del tribunal, es decir, atribuible al juez al conculcar de forma flagrante el ejercicio a uno de los justiciables, esto es, imposibilitar formular alegatos o defensas, de promover o evacuar pruebas, o de recurrir la sentencia que considere le causa un gravamen en los términos previstos en la ley.”. (Cfr. Fallos N° 015, de fecha 14 de febrero de 2013, expediente N° 2012-525, caso: Seguros Pirámide, C.A. contra Instaelectric Servicios, C.A. y otros; N° 857, de fecha 9 de diciembre de 2014, expediente N° 2014-535, caso: Luis Antonio Palmar González y otros contra Asociación Cooperativa de Transporte Expresos Maicao (ACOOTEMA) RL.; N° 488, de fecha 8 de agosto de 2016, expediente N° 2016-099, caso: Inversiones 747, C.A. contra Comercial Roliz Barquisimeto, S.R.L. y otra, en el que intervino con el carácter de tercera opositora Inversora Toleca, C.A., y N° 007, de fecha 31 de enero de 2017, expediente N° 2016-515, caso: Olga Aguado Durand contra Ricardo Antonio Rojas Núñez, (.)

Así las cosas, esta Sala estima necesario reseñar el criterio establecido por esta Sala en sentencia N° RC-217, de fecha 30 de abril de 2002, expediente N° 2000-894, caso: Domingo Valladares, contra los ciudadanos Félix Juvenal Freites Millán y Mirna Rosa Guilarte de Freites, que dispuso lo siguiente:

“(…) se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…”.

Por su parte esta Sala en decisiones N° RC-358, de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 2009-051, caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 20699, C.A.; N° RC-460, de fecha 27 de octubre de 2010, expediente N° 2010-131, caso: Tomcar, C.A. Almacén, contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio y otros; y N° RC-198, de fecha 12 de mayo de 2011, expediente N° 2010-190, caso: Luís Francisco Rodríguez Martínez y otra contra Rosalba Peña, dispuso lo siguiente:

“(…) Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.

En consecuencia, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato como un ‘contrato unilateral de promesa de venta’, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un ‘contrato de promesa bilateral de compraventa’, ya que, repetimos, se pactaron obligaciones recíprocas, en las cuales una parte se obligaba a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones.

Por las anteriores consideraciones, esta Sala de Casación Civil declara con lugar la presente denuncia de falso supuesto por desviación ideológica o intelectual en la interpretación del contrato. Así se establece.

-II-

‘…Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: ‘…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada ‘Cláusula Penal’ en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…’ (Sentencia N° 460, de fecha 27 de octubre de 2010, Caso: Tomcar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131)…” (Destacado de la Sala)

Ahora bien, observa esta Sala que con relación al criterio mediante el cual se considera que los contratos de promesa de opción de compra-venta son verdaderos contratos de venta, fue retomado en sentencia N° RC-116 de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 2012-274, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Rio, que dejó establecido lo siguiente:

“(…) Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:

‘…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…’.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.

Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…”. (Destacado de la Sala)

De igual forma esta Sala en su sentencia N° RC-820, de fecha 11 de diciembre de 2015, expediente N° 2015-492, caso: Mk Ingeniería, C.A., contra Inversiones Ruju, C.A., dispuso lo siguiente:

“(…) Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:

‘…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…’.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N°. 460 del 27/10/10, caso Tomcar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña…”. (Destacados de la Sala).-

Por último, también cabe señalar sentencia de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso: Panadería La Cesta De Los Panes, C.A., en revisión constitucional, en la cual ante la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción a compra venta, determinó lo siguiente:

“(…) En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.

Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.

(…omissis…)

El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.

En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.”

De los fallos parcialmente transcritos se observa el cambio de criterio que ha venido llevándose a cabo por esta Sala de Casación Civil respecto a los contratos de opción de compra venta, referidos por un lado al criterio de esta Sala de Casación Civil, plasmado en sus fallos N° RC-358, de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 2009-051, caso: Ada Preste de Suárez y otro, contra Desarrollos 20699, C.A., N° RC-460, de fecha 27 de octubre de 2010, expediente N° 2010-131, caso: Tomcar, C.A. Almacén, contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio y otros, y N° RC-198, de fecha 12 de mayo de 2011, expediente N° 2010-190, caso: Luís Francisco Rodríguez Martínez y otra contra Rosalba Peña, que dispuso que “…los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares…”, criterio este, que se mantuvo vigente hasta la sentencia N° RC-116, de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 2012-274, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Rio, cuando se retomó el criterio de que los contratos de promesa de opción de compra-venta son verdaderos contratos de venta.

Asimismo, del criterio antes transcrito fijado por la Sala Constitucional en fecha 20 de julio de 2015, se desprende, que: “…todo juez de la República al revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”

Ahora bien, en este sentido resulta oportuno proceder a transcribir el contrato suscrito entre las partes, la cual fue acompañado en el libelo de demanda (ff. 8 al 10, pieza 1/2), que data del año 27 de septiembre del 2008, la cual expreso lo siguiente:

“…Entre, DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., sociedad mercantil, domiciliada en Caracas debidamente inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 08 de Enero de 2.007, bajo el No. 72, Tomo 1.487-A, representada en este acto por su Apoderado Especial FRANCISCO JAVIER REYNA BELLO, venezolano, casado, mayor de edad, de éste domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 5.539.346 y/o ROBERTO DREW BEAR, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad, Nº V-5.533.661 quien en lo sucesivo y a los efectos de este contrato se denominará LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, por una parte, y por la otra LUCIANO RAFAEL MARCANO AVILA, soltero, de este domicilio, portador de la Cédula de Identidad No. V-2.799.535, quien en lo sucesivo y para los efectos del contrato se denominara EL FUTURO ADQUIRIENTE, se conviene en celebrar, como en efecto se celebra, la presente convención preparatoria de venta que ha de regirse por las siguientes cláusulas:

PRIMERA: LA COMPAÑÍA PROPIETARIA se compromete a vender a EL FUTURO ADQUIRIENTE y este a comprar un inmueble de las siguientes características: un apartamento de 3 habitaciones, 2 baños, sala comedor, cocina, de aproximadamente 70.00 mts2, y dotado para su uso exclusivo de un puesto de estacionamiento doble, en «THAI» Conjunto Residencial, Edificio «H», Apartamento H-1-5, ubicado en la Avenida R-8, Urbanización El Morro, Lecheria, Municipio Diego Bautista Urbaneja, Estado Anzoátegui.

SEGUNDA: EL FUTURO ADQUIRIENTE declara que ha solicitado de LA COMPAÑÍA PROPIETARIA información detallada acerca de la calidad de la obra, proyecto, condiciones de la operación, calidad de los materiales a emplear y demás circunstancias que le interesaban para la negociación y que todas le son satisfactorias. Queda entendido que el inmueble construido o a construirse objeto de la opción, es de exclusiva propiedad de LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, hasta tanto no se haya cancelado el precio total del mismo y se haya protocolizado el documento público de venta, pudiendo en consecuencia LA COMPAÑÍA PROPIETARIA realizar cualquier tipo de modificación, alteración o rectificación del inmueble, objeto de la futura negociación y/o del edificio en que esté el mismo.

TERCERA: El precio estimado del inmueble será de CUATROCIENTOS SESENTA Y UN MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES EXACTOS (Bs. 461.645,00), dicho precio estimado se ajustará mensualmente sobre el saldo deudor y en la misma variación porcentual del Indice de Precios al Consumidor (IPC), publicado por el Banco Central de Venezuela. La diferencia entre el precio estimado de venta y el precio definitivo de venta, producto de dicho ajuste de precio, se acumulará y se cancelará trimestralmente como una cuota extraordinaria y así es aceptado por ambas partes. Ahora bien si LA FUTURA ADQUIRIENTE manifiesta su intención de cancelar el IPC mensualmente deberá notificarle a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA a los fines de su incorporación en las cuotas mensuales, previamente aprobado.

CUARTA: EL FUTURO ADQUIRIENTE con la finalidad de garantizarle a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA las obligaciones que asume ente manardo, se obliga a cancelar el precio de venta del inmueble pactado de la siguiente manera: la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES EXACTOS (Bs. 184.658,00) por concepto de la cuota inicial, pagaderos asi:

A) La cantidad de MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.000,00) que tiene entregados con anterioridad a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA con motivo de la Reserva entregada en fecha 20/09/2008.

B) La cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES CON EXACTOS (Bs. 40.000,00) los pagará en la oportunidad de la firma de este contrato.

C) La cantidad de VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON EXACTOS (Bs. 28.247,00) los pagará día 27 de Octubre de 2.008.

D) La cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL CIENTO SETENTA BOLIVARES EXACTOS (Bs. 46.170,00) los cancelará en QUINCE (15) cuotas mensuales, iguales y consecutivas por la cantidad de TRES MIL SETENTA Y OCHO BOLIVARES EXACTOS (Bs. 3.078,00) cada una, pagadera la primera de ellas el día 27 de Octubre de 2.008.

E) La cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES EXACTOS (Bs. 34.625,00) los cancelará en CINCO (5) cuotas trimestrales, iguales y consecutivas por la cantidad de SEIS MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES EXACTOS (Bs. 6.925,00) cada una, pagadera la primera de ellas el día 27 de Diciembre de 2.008.

F) La cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS VEINTITRES BOLIVARES EXACTOS (Bs. 34.623,00) los pagará el día 27 de Enero de 2.010.

Las cantidades de dinero recibidas serán imputadas al precio definitivo de venta. El saldo del precio estimado para la venta, o sea, la cantidad DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 276.987,00), más el producto del ajuste del Indice de Precios al Consumidor (IPC), será cancelado en la oportunidad de Protocolizar el documento definitivo de compra- venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente La falta de pago de UNA cuota se considerará incumplimiento por parte de EL FUTURO ADQUIRIENTE. dará derecho a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA a rescindir unilateralmente el Contrato, y se procederá según lo estipulado en la Clausula Novena. Los pagos deberán hacerse únicamente en cheques a nombre de DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A. y nunca emitir cheques a nombre de terceras personas. La compañía propietaria no reconocerá pagos hechos de manera diferente a lo aqui expresado. 

QUINTA: La obligación de vender que asume LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, estará vigente por el término de treinta (30) dias contados a partir del envío por parte de esta, a EL FUTURO ADQUIRIENTE, de un telegrama con copia a la siguiente dirección: Calle 6, nº 24, Urb. El Marques, Maturin, Edo. Monagas. Tifs. 0291-641.81.70, o se notifique mediante aviso de prensa en un diario local, en el que le comunique que los permisos de habitabilidad del inmueble o constancia de cumplimiento de las variables urbanas fundamentales ya le han sido expedidos. Para el momento de la protocolización deberá estar cancelado el monto total del apartamento. La negociación, objeto de este convenio deberá realizarse dentro del citado termino de treinta (30) días, transcurrido dicho lapso LA COMPAÑÍA PROPIETARIA queda libre de toda obligación para con EL FUTURO ADQUIRIENTE pudiendo en consecuencia, disponer del inmueble y aplicar lo establecido en la Clausula Novena.

SEXTA: Queda expresamente establecido y así lo acepta EL FUTURO ADQUIRIENTE que LA COMPAÑÍA PROPIETARIA no será responsable por los daños y perjuicios que pudiere sufrir EL FUTURO ADQUIRIENTE, si la compra-venta definitiva no pudiere realizarse por caso fortuito, causa de fuerza mayor, o por causas económicas- financieras que acarree la intervención, estatización, paralización o cualesquiera otra por parte del Ejecutivo Nacional que afecte al Ente Financiero que otorgó el crédito a corto plazo o ante el cual EL FUTURO ADQUIRIENTE tramite la solicitud de préstamo a largo plazo para su adquisición. Si durante la vigencia de este contrato el Ente Financiero del crédito a corto o largo plazo fuere objeto de alguna de las situaciones antes mencionadas y por ese mismo hecho resultare imposible la protocolización ante la oficina de Registro correspondiente del documento definitivo de compra-venta del inmueble referencia, este contrato podrá quedar resuelto si las partes lo acuerdan así. EL FUTURO ADQUIRIENTE por ello no tendrá derecho a reclamar a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA pago ni indemnización alguna, sólo podrá exigir dentro del término de un año, después del vencimiento del presente contrato, la entrega de las cantidades recibidas por LA COMPAÑÍA PROPIETARIA según la Clausula Novena de este contrato.

SÉPTIMA: Queda entendido que este es un convenio «INTUITO PERSONAE», en consecuencia EL FUTURO ADQUIRIENTE no podrá ni ceder, ni traspasar en ninguna forma el presente convenio sin autorización expresa y dada por escrito por LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, en todo caso, la cesión deberá hacerse, en primer término, a favor de quien LA COMPAÑÍA PROPIETARIA indique.

OCTAVA: Todos los gastos a que hubiere lugar como: seguros, comisión de crédito, tramitación por parte de LA COMPAÑÍA PROPIETARIA o de quien esta haya designado, honorarios del abogado redactor del documento de compra-venta, derechos  de registro, incorporación de servicios públicos, etc., serán por cuenta de EL FUTURO ADQUIRIENTE.

NOVENA: El incumplimiento de cualquiera de las Cláusulas de este Contrato o bien ante la eventualidad de que no pudiese realizarse la operación de Cualquier causa imputable a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, no tendrá vigencia la presente opción y EL FUTURO ADQUIRIENTE podrán exigir el dinero entregado hasta la fecha en que le sea comunicado por telegrama a la dirección mencionada en la cláusula quinta, y el incumplimiento de cualquiera de las Cláusulas de este Contrato o si la realización de la operación no fuese posible por causa imputable a EL FUTURO ADQUIRIENTE, este tendrá derecho a la restitución del dinero entregado salvo una cantidad equivalente al Quince por ciento (15%) del valor fijado para el inmueble en concepto de daños y perjuicios causados a la COMPAÑÍA PROPIETARIA, Sin necesidad de probar efectivamente la magnitud o cuantía del mismo y se le devolverá el dinero una vez que LA COMPAÑÍA PROPIETARIA celebre con un nuevo oferente la promesa de compra-venta del inmueble antes mencionado y el nuevo oferente haya entregado a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA un monto equivalente al entregado por EL FUTURO ADQUIRIENTE en virtud del presente contrato, por cuanto las cantidades de dinero entregado se utilizan en inversiones en la construcción de la obra. compra-venta por

DECIMA: La demora o negativa de otorgar el crédito, para la adquisición del inmueble por parte de alguna Entidad Crediticia se entiende como causa de rescisión imputable a EL FUTURO ADQUIRIENTE.

DECIMA PRIMERA: Fijado por telegrama o notificación por escrito el día de la firma del documento público de compra-venta, en caso de inasistencia por cualquier causa de EL FUTURO ADQUIRIENTE al acto fijado, LA COMPAÑÍA PROPIETARIA podrá rescindir el Contrato por causa imputable a EL FUTURO ADQUIRIENTE, en las condiciones y términos fijados en las cláusulas anteriores.

DECIMA SEGUNDA: EL FUTURO ADQUIRIENTE declara conocer que el dinero entregado, de acuerdo a la cláusula cuarta, será en su totalidad para financiar parte de la construcción del inmueble objeto de la negociación.

DECIMA TERCERA: Se establece de común acuerdo que el plazo aproximado para el otorgamiento del acto público de venta, de acuerdo con la cláusula QUINTA será de DIECISEIS (16) meses contados a partir de la firma de este convenio, con una prorroga por seis (06) meses, para la terminación de la entrega de LA VIVIENDA a EL FUTURO ADQUIRIENTE, salvo que ocurran situaciones de Fuerza Mayor y comprobadamente ajenas a la responsabilidad de LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, que puedan atrasar el desarrollo de las obras.

DECIMA CUARTA: Para la elaboración de dicho documento, y para la gestión de crédito, en caso de ser solicitado, EL FUTURO ADQUIRIENTE se obliga a suministrar a LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, todos los datos, documentación o solvencias requeridos por escrito y/o telegrama dirigido a la dirección mencionada en la cláusula QUINTA dentro del mismo término fijado por dicha comunicación. La negativa o demora de esta obligación será entendido como falta grave por parte de EL FUTURO ADQUIRIENTE y da derecho a unilateralmente el contrato. LA COMPAÑÍA PROPIETARIA a rescindir

DECIMA QUINTA: La entrega por parte de LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, del recibo definitivo sobre las cantidades recibidas con el objeto de solicitar el crédito para la adquisición del inmueble, no libera a EL FUTURO ADQUIRIENTE de las obligaciones asumidas por medio del presente contrato.

DECIMA SEXTA: En caso de que el pago se realice a través de una Entidad Crediticia, LA COMPAÑÍA PROPIETARIA podrá exigir a EL FUTURO ADQUIRIENTE que una vez realizado el avalúo definitivo y se fije el monto del préstamo al comprador, este abone dentro del término de diez (10) días, la cantidad de dinero faltante para completar el precio en este convenio para la operación de compra-venta y el préstamo a otorgar por el Banco u otra Entidad.

DECIMA SEPTIMA: EL FUTURO ADQUIRIENTE se obliga a aceptar el Crédito hecho mención con sus términos de pago, comisiones e intereses y honorarios profesionales, una vez que le haya sido aprobado el mismo, su negativa se entiende como causa de rescisión.

DECIMA OCTAVA: Para todo lo relacionado con el presente convenio, se elige a la ciudad de Barcelona como domicilio legal.

Se hace tres (3) ejemplares de un mismo tenor y un solo efecto en Lechería, a los 27 días del mes de Septiembre de 2.008.”

El contrato de suscrito entre las partes de fecha 6 de enero de 2011, el cual fue notariada, en el que se expresó lo siguiente:

“…Entre, DESARROLLOS TAO INSULAR CA sociedad mercantil, domiciliada en Caracas debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital Estado Miranda, el 08 de Enero de 2007, bajo el No. 72, Tomo 1.487-A, representada en este acto por su Apoderado Especial FRANCISCO JAVIER REYNA BELLO, venezolano, casado, mayor de edad, de éste domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 5.539.346 y/o ROBERTO DREW BEAR, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad, N° V-5.533.661, según consta en Documento Poder Registrado por ante el Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 15 de Agosto de 2007. quedando registrado bajo el Numero 50, Tomo 4, Protocolo Tercero, quien en lo sucesivo y a es efectos de este contrato se denominará LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, por una parte, y por la otra LUCIANO RAFAEL MARCANO AVILA, de nacionalidad venezolana, soltero, de este domicilio, portador (a) de la Cédula de Identidad No. V-2.799.535, quien en lo sucesivo y para los efectos del contrato se denominará EL COMPRADOR, se conviene en celebrar, como en efecto se celebra, el presente COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA, el cual se regirá por las siguientes cláusulas:

PRIMERA: LA PROPIETARIA es única y exclusiva dueña de un lote de terreno, que en su totalidad abarca una superficie de aproximadamente CUARENTA Y DOS MIL SETECIENTOS ONTIUN METROS CUADRADOS (42.721 mts2), ubicado en la Avenida R-8, de la Zona de Hoteles y Apartamentos de Condominio del Sector La Salina, Complejo Turístico El Morro, en jurisdicción del Municipio Turístico Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, tal y como se desprende del respectivo documento de propiedad, Protocolizado en la Oficina de Registro Publico del Municipio Turístico Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, con fecha 19 de Septiembre de 2007, bajo el N° 30, Folios 324 al 335, Protocolo Primero, Tomo 52, Tercer Trimestre del año 2007, en el cual constan los linderos, medidas y demás especificaciones de todo terreno, los cuales se dan aquí por íntegramente reproducidos.

SEGUNDA: LA PROPIETARIA está construyendo sobre la referida superficie de terreno descrita en la cláusula primera, un Conjunto Residencial a ser desarrollado por etapas, que se denominará Conjunto Residencial THAI, Proyecto que se encuentra en fase de elaboración.

TERCERA: El presente «COMPROMISO BILATERAL DE COMPRAVENTA», se refiere a un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Edificio «H», identificado con las siglas aproximadamente 70,00 mts2, 3 habitaciones, 2 baños, sala comedor, cocina, al asignará, en cumplimiento de lo dispuesto en el Articulo 5°, literal i), de la Ley de Propiedad horizontal, un (1) puesto de estacionamiento doble (es decir con capacidad para estacionar vehículos, uno detrás de otro) identificado con los Nos. 230 231. A estos efectos, EL COMPRADOR declara que ha solicitado de LA PROPIETARIA información detallada acerca de a calidad de la obra, proyecto, condiciones de la operación, calidad de los materiales a emplear demás circunstancias que le interesaban para la negociación y que todas le son satisfactorias. Así mismo, EL COMPRADOR declara aceptar que está conforme con el mueble objeto de este compromiso bilateral de compra venta. 

CUARTA: EL COMPRADOR, en caso de que efectivamente llegue a comprar, recibirá inmueble objeto de la presente negociación, el cual se entregará un las siguientes condiciones Pisos: en obra gris. Paredes: friso liso. Techos: friso texturizado pintado. Baños: Pi sanitarias y cerámica en piso y paredes. Puertas: Entrada principal con marco de malla metálica. Puertas entamboradas de madera con marco metálico en habitaciones y Closet: Solo el espacio para los clóset (sin distribución interna ni cerramiento). Ventanas Marcos de aluminio con cristales.

QUINTA: Las partes contratantes convienen que el precio de venta es la cantidad de BOLIVARES CUATROCIENTOS SESENTA Y UN MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO CON 00/100 (Bs. 461.645,00) pagaderos en su totalidad en el momento de protocolizar firma del documento de compra-venta ante el Registro Subalterno correspondiente.

SEXTA: EL COMPRADOR entrega en este acto a LA PROPIETARIA la cantidad de BOLIVARES CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO CON 00/100 (Bs. 184.658,00) en calidad de arras, la cual se imputará al precio del inmueble en el momento de la protocolización del respectivo documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro correspondiente. Los pagos deberán hacerse únicamente en cheques a nombre DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A. y nunca emitir cheques a nombre de terceras personas. La compañía propietaria no reconocerá pagos hechos de manera diferente a lo aquí expresado.

SEPTIMA: La protocolización del documento definitivo de compraventa tendrá lugar dentro de los noventa (90) días continuos siguientes, contados a partir de la fecha de firma del presente Contrato, más Treinta (30) días continuos de prórroga. La negociación objeto de este convenio deberá realizarse dentro del citado termino de noventa (90) días, transcurrido el cual LA PROPIETARIA queda libre de toda obligación para con EL COMPRADOR pudiendo en consecuencia, disponer del inmueble y retener para sí, en concepto de única indemnización contractualmente estipulada para cubrir daños y perjuicios y cualquier otro concepto, el diez por ciento (10%) del precio del inmueble, debiendo devolver a ésta todo el excedente que pudiera i haber a su favor luego de haber deducido la referida indemnización. En este caso, L PROPIETARIA devolverá ese dinero a EL COMPRADOR en un plazo no mayor de noventa, (90) días continuos.

OCTAVA: Si una vez culminados todos los trámites a que se refiere la precedente cláusula, LA PROPIETARIA desistiere de celebrar y protocolizar el contrato definitivo de compraventa, quedará obligada a devolver a EL COMPRADOR la totalidad de las cantidades de dinero que ésta haya para entonces pagado conforme a la precedente cláusula SEXTA del presente contrato, más un monto equivalente al quince por ciento (15%) del precio estimado del inmueble, en concepto de única indemnización contractualmente estipulada para cubrir daños y perjuicios y cualquier otro concepto, dentro de un plazo de noventa (90) días calendario contados desde el vencimiento del plazo estipulado en la referida cláusula SEPTIMA. Si por el contrario, es El COMPRADOR quien desiste de comprar, entonces LA PROPIETARIA podrá retener para sí, en concepto de única indemnización contractualmente estipulada para cubrir daños y perjuicios y cualquier otro concepto, el quince por ciento (15%) del precio del inmueble, debiendo devolver todo el excedente que pudiera haber a su favor luego de haber deducida la referida indemnización. En este caso, LA PROPIETARIA devolverá ese dinero a EL COMPRADOR dentro de un plazo no mayor de noventa (90) días continuos.

NOVENA: Todos los gastos que ocasione la negociación a que se refiere este documento como los correspondientes a la operación definitiva de compraventa, si ésta llegare a efectuarse, tales como redacción de documentos, derechos y gastos de Notaría, derechos y de gastos de Registro y cualesquiera otros que resulten indispensables para la formalización de los negocios jurídicos a que el presente documento se refiere, serán por cuenta de EL COMPRADOR.

DECIMA Tanto la opción de compra a que se refiere el presente contrato, como los derechos que el mismo se derivan, no podrán ser cedidos, enajenados o negociados en cualquier forma por EL COMPRADOR

DECIMA PRIMERA: LA PROPIETARIA podrá rescindir unilateralmente el presente contrato, sin que por ello incurra en responsabilidad alguna ni tenga que indemnizar a EL COMPRADOR por ningún concepto, en los siguientes casos: 1.- Cuando los terrenos sobre los cuales se pretende construir el Conjunto Residencial, o la construcción misma, sean objeto de Expropiación por causa de Utilidad Pública conforme a la Ley o cuando sean afectados por un Decreto o acto administrativo preparatorio de una eventual expropiación. Igualmente si dichos terrenos son objeto de intervención, ocupación o invasión por parte de autoridades o particulares. 2. Caso fortuito o Fuerza Mayor que impida a LA PROPIETARIA concluir la edificación del Conjunto Residencial, de modo tal que no pueda cumplir con la futura compraventa y entrega definitiva del inmueble a que se refiere el presente contrato. A estos electos, se entenderá como Caso Fortuito o Fuerza Mayor aquellas circunstancias que escapan del conto de LA PROPIETARIA por no ser previsibles ni evitables aún con la máxima prudencia diligencia del buen padre de familia, como son terremotos, desastres naturales o de otra índole, cambios violentos en la situación política del país, Hecho del Príncipe, crisis financiera o económica generalizada u otras circunstancias similares. En tales casos, la responsabilidad de LA PROPIETARIA se limitará a la obligación de reintegrar a EL COMPRADOR el monto de las cantidades de dinero que para entonces ésta haya entregado conforme a la cláusula SEXTA del presente contrato, sin intereses y sin lugar a indemnización alguna por ningún concepto.

DECIMA SEGUNDA: Como antes se dijo en el presente documento, el Conjunto Residencial THAI, está concebido para ser desarrollado por etapas. En consecuencia, quien adquiera una unidad vendible en cualquiera de tales etapas queda en cuenta y acepta que deberá tolerar las molestias que pueda ocasionar la ejecución de los trabajos de construcción correspondientes a las etapas subsiguientes, sin que en modo alguno pueda pretender entorpecer, paralizar o impedir la ejecución de tales trabajos. Por tanto, EL COMPRADOR declara expresamente conformidad con esta estipulación.

DECIMA TERCERA: Para toda comunicación o notificación que por causa del contrato deban cursarse las partes, las cuales deberán hacerse siempre por escrito establecen las siguientes direcciones:

DE LA PROPIETARIA: Av. R-8, Conjunto Residencial Thai, El Morro, Edo. Anzoátegui.

EL COMPRADOR: Calle 6, No. 24, Urb. El Marques, Maturín, Edo. Monagas. Teléfonos: 0291-641.81.70

DECIMA CUARTA: EL COMPRADOR declara que garantiza el origen lícito y la libre disponibilidad de los fondos con los cuales cubrirá todos los aportes y pagos de cualquier naturaleza que deba hacer por causa del presente contrato. Por tanto, exime de toda responsabilidad en ese sentido a LA PROPIETARIA y a todos sus representantes, directivos ejecutivos o personal general.

DECIMA QUINTA: Este contrato anula y sustituye cualquier otro que haya sido firmado entre las partes arriba descritas, sobre el inmueble mencionado en el presente documento.

DECIMA SEXTA: Ambas partes fijan como domicilio especial, a los efectos derivados del presente contrato la ciudad de Lechería, a la jurisdicción de cuyos Tribunales declaran someterse.

Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y un solo efecto, en Lechería, a la fecha de su autenticación…”

De la transcripción del contenido de ambos contratos se evidencia con toda claridad que estamos en presencia de una opción de  contrato de compra venta, que en definitiva de acuerdo a los antecedentes jurisprudenciales supra comentados.

En este orden de ideas, se destaca de la transcripción de los contratos supra analizada, que el pago del contrato tanto de año 2008 como el que lo sustituyo en el año 2011 en el que se reconoce la pago de la inicial correspondiente al monto de CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO (Bs. 184.658,00), siendo el precio de la venta según clausula “QUINTA” en la cantidad de “BOLIVARES CUATROCIENTOS SESENTA Y UN MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO CON 00/100 (Bs. 461.645,00)” y el saldo restante equivalente a DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL NOVESCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 276.987,00), mas el ajuste del índice de precio al consumidor (IPC).

En este sentido, se evidencio que la protocolización de acuerdo a la “CLAUSULA SÉPTIMA” tenía lugar dentro de los “(90) días continuos siguientes, contado a partir de la firma del presente contrato” que como se indicó anteriormente data de fecha 6 de enero de 2011 y que el contrato bajo estudio fue emitido ante la Notaria Pública Segunda de Barcelona estado Anzoátegui, bajo el N° 33, tomo 143.

Por último, respecto a la clausula “DECIMA QUINTA”, del contrato del año 2011 se verificó que el mismo anuló y sustituyó cualquier otro documento que haya sido firmado entre las partes que conforman el presente juicio.

Ahora bien, de acuerdo a lo expuesto, evidencia esta sala que estamos en presencia de un contrato de compra venta y que el contrato a exigir su cumplimiento es de fecha 6 de enero de 2011, en el cual se aceptó que la parte demandante había cumplido con el pago de la inicial como se había pactado y que estaba a la espera de la protocolización, la cual debía ser notificada al comprador de conformidad con lo previsto en la cláusula DECIMA TERCERA, en la que se establece lo siguiente:

“…para toda comunicación o notificación que por causa del presente contrato deban cursarse las partes, las cuales deberán hacerse siempre por escrito, se establecen las siguientes direcciones: de la propietaria: Av. R-8, Conjunto Residencial Thai, el Morro, Estado Anzoátegui. El Comprador: calle 6, Nro-24 Urbanización el Marques, Maturín, Estado Monagas. Telf. 0291-641-81-70…”

De ello se evidencia y en concordancia con el material probatorio, que la parte demandada o vendedora, no cumplió con lo pactado en el contrato de compra venta, referido a informar a la parte actora o comprador que se procedería a la protocolización del documento definitivo traslativo del derecho de propiedad, mediante escrito en las direcciones indicadas en el contrato y no por vía de prensa. Pues aun y cuando hubieran notificado vía prensa ese medio no fue el pactado por las partes, aunado al hecho de que la parte actora o compradora había manifestado su intención de cumplir con el pago total del precio de la venta.

En este sentido, resulta pertinente precisar en cuanto al artículo 1.167 del Código Civil,  el cual expresa textualmente lo siguiente:

”…”..En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Ahora bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia han sido contestes en sostener que cuando se trata de la existencia de un “contrato bilateral”, esto es, de un contrato en el cual cada una de las partes están obligadas a ejecutar ciertas prestaciones a favor de la otra parte encontrándose esas recíprocas obligaciones en una relación de interdependencia entre sí, ante la inejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, resulta necesario acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la ocurrencia del incumplimiento.

Sobre este punto, el Doctor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala que el artículo 1.167 del Código Civil, claramente establece la necesidad de que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución (ya que ambas acciones se encuentran previstas en la misma norma), deben ser reclamadas “judicialmente.

Ahora bien, una vez verificadas las actuaciones que constan a los autos, y siendo que quedó evidenciado el incumplimiento del demandado en otorgar el respectivo documento de protocolización, a fin de proceder al traslado efectivo del derecho de propiedad al actor o compradora y en aplicación del artículo 1.167 del Código Civil al caso de autos, se declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato, en consecuencia, se ordena a la parte actora ciudadano LUCIANO RAFAEL MARCANO AVILA a pagar al demandado Sociedad Mercantil Desarrollos Tao Insular C.A. la cantidad de  DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL NOVESCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 276.987,00), más el ajuste del índice de precio al consumidor (IPC). Y a la sociedad mercantil “DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A.”, parte demandada se le ordena proceder a la protocolización del respectivo documento de propiedad respecto de la venta del inmueble constituido por un apartamento de 3 habitaciones, 2 baños, sala comedor, cocina, de aproximadamente 70.00 mts2, y dotado para su uso exclusivo de un puesto de estacionamiento doble, en «THAI» Conjunto Residencial, Edificio «H», Apartamento H-1-5, ubicado en la Avenida R-8, Urbanización El Morro, Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja, Estado Anzoátegui. Y en caso de que no cumpla con ello, esta decisión cumplirá los efectos previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.